Skip to content

Une grosse facture de taxe attend les hôtes Airbnb: Impact d’une décision récente de la Cour canadienne de l’impôt

Si vous avez loué votre propriété sur Airbnb ou d’autres plateformes de location à court terme, une nouvelle décision fiscale au Canada pourrait vous affecter grandement lorsque viendra le temps de vendre. La Cour canadienne de l’impôt a récemment rendu une décision qui pourrait laisser les propriétaires qui louent régulièrement leur propriété sur Airbnb face à une lourde facture fiscale. Au Québec, on parle de 14,975 % du prix de vente de la propriété.

Voici ce que vous devez savoir au sujet de cette décision et des répercussions qu’elle pourrait avoir sur vous en tant que propriétaire.

Le choc: pourquoi c’est important

Normalement, lorsque vous vendez une propriété résidentielle au Canada, la vente est exonérée de la taxe de vente (TPS et TVQ). Mais ce n’est plus le cas si vous avez constamment utilisé la propriété pour des locations à court terme comme Airbnb ou VRBO.

Dans une affaire récente, le tribunal a statué qu’un propriétaire de condo à Ottawa qui avait loué son unité sur Airbnb pendant 14 mois avant de la vendre devait payer la taxe de vente harmonisée (TVH) de 13 %, le taux de taxation applicable en Ontario. L’ARC a fait valoir – et le tribunal a accepté – qu’étant donné que la propriété était utilisée comme un hôtel (séjours à court terme, entièrement meublés, le propriétaire couvrant les services publics), elle n’était plus considérée comme un bien « résidentiel » au moment de la vente. Au lieu de cela, il a été considéré comme étant utilisé à des fins commerciales, ce qui a déclenché l’obligation de payer la TVH.

Pour les propriétaires, cela peut signifier des dizaines, voire des centaines de milliers de dollars de taxes supplémentaires lors de la vente d’une propriété qu’ils louaient sur des plateformes à court terme. Par exemple, si vous vendez votre maison pour 1 million de dollars, vous pourriez devoir payer 149 975 dollars de taxes!

Location à long terme ou à court terme : Quelle est la différence ?

La principale distinction dans cette décision réside dans la façon dont la propriété a été utilisée avant d’être vendue. Dans le cas d’Ottawa, le propriétaire avait loué son appartement à long terme (plus de 60 jours à la fois) pendant neuf ans. Mais lorsqu’il est passé à la location Airbnb pour des séjours plus courts – un peu plus d’un an avant la vente – la situation fiscale a changé.

Les locations à long terme sont toujours considérées comme une utilisation résidentielle, qui est exonérée de taxes. Mais les locations à court terme régulières (comme les séjours d’une fin de semaine ou d’une semaine) peuvent faire passer la classification de la propriété à une utilisation commerciale, ce qui rend la vente assujettie à la taxe. Essentiellement, si votre propriété commence à fonctionner comme un hôtel, elle est taxée comme une entreprise.

Cela ne signifie pas que la location de votre propriété de temps en temps pour un week-end posera des problèmes. La taxe ne s’applique que si vous l’utilisez régulièrement pour des locations à court terme.

Pourquoi cette décision est-elle importante pour les hôtes Airbnb ?

La décision précise que l’Agence du revenu du Canada (ARC) peut appliquer cette règle fiscale à tout type de propriété – qu’il s’agisse d’un condo, d’une maison en rangée ou d’une maison unifamiliale – qui a été louée pour des séjours de courte durée sur des plateformes comme Airbnb. Cela signifie que de nombreux hôtes Airbnb, en particulier ceux qui louent régulièrement leurs propriétés, pourraient devoir tenir compte de la possibilité de payer la taxe au moment de la vente.

L’ARC s’est déjà attaquée aux taxes liées à l’immobilier, telles que les gains en capital et les taxes sur les ventes de cession, et cette décision montre qu’elle continue à se concentrer sur les transactions immobilières. Cette décision s’inscrit dans le cadre d’un effort plus large visant à éliminer les échappatoires fiscales et à s’assurer que les revenus locatifs et les transactions immobilières sont correctement imposés.

Comment la règle des 90 % peut-elle vous affecter ?

Un détail important de la décision est ce que l’on appelle le « seuil des 90 % ». Cela signifie que si 90 % ou plus de votre propriété est utilisée pour la location à court terme, la vente sera probablement assujettie à la taxe. Bien qu’il n’y ait pas encore de ligne directrice claire sur la façon de calculer exactement ces 90 %, les experts fiscaux suggèrent que si vous louez la propriété à court terme pour plus de 90 % de son utilisation locative, l’ARC la considérera probablement comme une propriété commerciale.

En revanche, si vous utilisez le bien à des fins de location à long terme ou à des fins personnelles pendant au moins 10 % du temps, vous pourriez échapper à l’impôt.

Ce que cela signifie pour les propriétaires et les investisseurs

Si vous envisagez de louer votre propriété sur Airbnb, il est important de comprendre les conséquences fiscales si vous envisagez de la vendre plus tard. La location à court terme de votre logement peut être lucrative, mais les implications fiscales pourraient réduire vos bénéfices lorsqu’il sera temps de passer à autre chose.

Un expert explique les gens doivent être très prudents s’ils veulent utiliser des plateformes de location à court terme pour leur propriété de façon constante. Ils seront lourdement taxés.

Que faire ensuite ?

Si vous êtes un hôte actuel ou potentiel d’Airbnb, voici quelques mesures à prendre pour vous protéger :

1. Connaître les règles : Comprenez la différence entre les locations à long terme et à court terme et comment elles affectent la classification de votre propriété à des fins fiscales.

2. Consulter un expert fiscal : Si vous louez régulièrement votre propriété sur Airbnb, il vaut la peine de parler à un professionnel de la fiscalité qui peut vous aider à gérer les obligations fiscales potentielles lors de la vente de votre propriété.

3. Tenez des registres : Assurez-vous de documenter la fréquence à laquelle vous louez votre propriété pour des séjours à court terme par rapport à des séjours à long terme. Cela pourrait s’avérer important si vous deviez montrer à l’ARC comment votre propriété a été utilisée.

4. Réfléchissez à votre stratégie de location : Si vous prévoyez de vendre votre propriété dans un avenir proche, réfléchissez bien à la question de savoir si le fait de continuer à l’utiliser pour des locations à court terme vaut la peine de payer l’impôt.

Cette décision est un signal d’alarme pour les hôtes Airbnb du Canada. Les locations à court terme peuvent être un excellent moyen de générer des revenus, mais elles s’accompagnent de responsabilités fiscales importantes, en particulier lorsque vient le moment de vendre. Avant de mettre votre propriété en vente, assurez-vous d’être bien informé sur les règles fiscales et sur l’incidence qu’elles pourraient avoir sur vos résultats.