Tout ce que vous devez savoir sur l’achat, la vente et le courtage immobilier au Québec.
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C’est l’une des plus vieilles structures commerciales de l’histoire. Les marchands de l’ancienne Mésopotamie touchaient une part des produits en échange d’un accès aux routes commerciales et à une connaissance des marchés que leurs clients ne pouvaient atteindre seuls. Le Code d’Hammurabi, vers 1755 av. J.-C., contenait déjà des dispositions formelles encadrant ces relations de courtage. Le pourcentage rémunérait quelque chose de véritablement irremplaçable : l’accès à l’information et à des marchés lointains que le vendeur ne pouvait pas atteindre par lui-même.
Oui, à la fin du 19ᵉ siècle elle avait tout son sens. L’information sur les propriétés était fragmentée et délibérément difficile d’accès. Les prix de vente n’étaient pas publiés. Connaître le dernier prix de vente d’une maison, ou même savoir quelles propriétés étaient disponibles, exigeait un réseau de relations locales et des heures de légistique. Le courtier immobilier des débuts était avant tout un courtier d’information. Le pourcentage était un paiement pour de la donnée.
Les courtiers en valeurs mobilières ont conservé leur pourcentage fixe pendant 183 ans, jusqu’à ce que la SEC élimine les barèmes de commission le 1ᵉʳ mai 1975. En quelques mois, les taux institutionnels ont chuté de 26 %, et la tendance vers les plateformes en ligne sans frais a suivi. Les agents de voyage ont facturé des commissions tout au long du 20ᵉ siècle, jusqu’à l’arrivée d’Internet au milieu des années 1990. Dès 2002, la plupart des grandes compagnies aériennes nord-américaines avaient éliminé entièrement les commissions aux agents. L’assurance suit plus lentement, mais les plateformes comparatives et les modèles directs érodent le même terrain.
L’asymétrie d’information qui justifiait le modèle originel a été démantelée, mais la commission n’a presque pas bougé. REALTOR.ca a été lancé au Canada en 1996. Centris est devenu public vers 2000. Google Maps est arrivé en 2005, Street View en 2007. Aujourd’hui, 97 % des acheteurs utilisent Internet dans leur recherche. Un acheteur qui se présente à une visite a déjà consulté l’évaluation municipale, lu les déclarations du vendeur, parcouru la rue sur Street View, recherché la démographie du quartier, localisé les écoles. Ce qui aurait pris trois jours à un courtier expérimenté en 1985 prend une heure à l’acheteur moderne, à sa table de cuisine. Le travail est devenu mesurablement plus facile. Les honoraires, eux, n’ont pas bougé.
Oui, sur certains aspects bien réels. Les exigences réglementaires ont augmenté significativement, particulièrement au Québec, où la Loi sur le courtage immobilier impose des obligations de divulgation, des règles de conflit d’intérêts et des standards documentaires qui n’existaient pas il y a une génération. Les transactions impliquent aussi plus de parties, plus de conditions et plus d’exposition légale. Les parties qui sont devenues plus difficiles sont surtout légales et transactionnelles, et représentent une portion relativement faible des heures totales qu’un modèle à commission est censé justifier. Ce qui est devenu «dramatiquement» plus facile, c’est tout ce qui touche à l’information.
Seulement si on regarde la moitié du tableau. Le métier a changé de forme. Certaines parties sont devenues plus difficiles, davantage sont devenues plus faciles, et l’effet net est probablement proche d’un équilibre. L’argument n’est pas que les courtiers ont la vie facile. C’est que le modèle de tarification n’a jamais été recalibré pour refléter ce que le métier est vraiment devenu. Le taux a continué de grimper en dollars absolus à mesure que le prix des maisons augmentait, sans aucun ajustement pour les parties du travail que la technologie a éliminées.
· Les inscriptions sont numériques : Centris, Realtor.ca et les plateformes sociales distribuent une maison à des milliers d’acheteurs instantanément. · La paperasse est automatisée : signatures électroniques, formulaires numériques de l’OACIQ, outils de gestion de transaction. · Les visites sont rationalisées : boîtes à clés intelligentes, visites virtuelles, outils de planification. · Les données sont démocratisées : JLR, rôles d’évaluation municipale, rapports APCIQ donnent des comparables précis en quelques minutes. Le travail est plus léger et plus rapide qu’il y a 20 ans — mais le pourcentage n’a pas suivi.
· Vous payez pour le travail, pas pour l’étiquette de prix. Un forfait reflète ce qui est réellement fait : marketing professionnel, négociation experte, gestion de contrat, accompagnement jusqu’à la clôture. Le travail est le même que votre maison se vende 400 000 $ ou 900 000 $. · Tarification transparente dès le départ. Aucune surprise à la clôture, aucun calcul lié au prix de vente. · Vous gardez plus d’équité. Sur une vente de 600 000 $, une commission traditionnelle de 5 % coûte 30 000 $. Un forfait peut épargner des dizaines de milliers de dollars. · Même service, tarification moderne. Forfait ne signifie pas service réduit. · Intérêts alignés. Un courtier à forfait n’est pas motivé à vous pousser vers un prix plus élevé pour gonfler sa propre part.
Pour le vendeur, exclusivement. Quand la profession s’est formalisée à la fin du 19ᵉ siècle, la structure légale et éthique était sans ambiguïté : le courtier représentait le vendeur. Point. Si vous étiez acheteur, la personne qui vous montrait les maisons n’était pas votre défenseur. Elle était le courtier du vendeur, liée par une obligation fiduciaire d’obtenir le meilleur prix et les meilleures conditions pour celui qui l’avait engagée.
Travaillait aussi pour le vendeur. C’est ici qu’entre en jeu le concept de sous-courtier. Sous la structure originale de commission coopérative, quand un courtier inscripteur partageait une propriété sur le MLS, tout autre courtier qui amenait un acheteur agissait légalement comme sous-courtier du courtier inscripteur, et par extension du vendeur. L’acheteur n’avait aucune représentation. La personne qui le promenait, répondait à ses questions et l’aidait à évaluer s’il devait faire une offre était légalement obligée de rapporter tout ce qui pouvait être utile au vendeur. À l’origine, la commission de l’inscripteur n’augmentait pas parce qu’il y avait un courtier d’acheteur impliqué. L’inscripteur partageait sa commission originale d’environ 2,5 %.
Exact, et la plupart n’en avaient aucune idée. Une enquête de la FTC américaine dans les années 1980 a révélé que 71 % des acheteurs croyaient à tort que le courtier qui leur montrait des maisons travaillait pour eux. Les consommateurs n’avaient aucune idée que le sympathique courtier sur le siège passager était légalement tenu de rapporter leur budget maximum au vendeur. C’était un conflit d’intérêts profond et largement invisible qui a persisté pendant des décennies.
Le changement est venu d’une combinaison de décisions de cour et de réformes réglementaires au début des années 1990. Au Canada, des juristes avaient signalé un danger précis : parce que le courtier d’acheteur était légalement un sous-courtier du vendeur, le vendeur portait une responsabilité du fait d’autrui pour la conduite de ce courtier. Si un sous-courtier faisait une fausse promesse à un acheteur pour conclure une transaction, l’acheteur pouvait poursuivre non seulement le courtier mais le vendeur lui-même. La décision Knoch Estate v. Jon Picken Ltd. de la Cour d’appel de l’Ontario en 1991 a renforcé strictement les obligations fiduciaires, et la Cour suprême du Canada a cimenté cette position dans Soulos v. Korkontzilas en 1997. Les régulateurs provinciaux ont réécrit leurs programmes de licence et introduit des formulaires obligatoires de divulgation.
Par le Contrat de courtage — achat, le BCP. Une fois signé par l’acheteur, son courtier est légalement tenu de représenter exclusivement ses intérêts, avec toutes les obligations fiduciaires qui en découlent. Sur papier, cela résolvait le problème de représentation créé par le modèle de sous-courtage.
Pas tout à fait. Le BCP traite de qui le courtier représente. Il ne fait rien quant à qui le paie. Et surtout, il ne s’applique que lorsqu’un acheteur l’a signé.
L’OACIQ exige que les acheteurs signent un formulaire obligatoire appelé AVIS-CCA avant qu’un courtier collaborateur puisse même leur montrer une propriété. Le formulaire énonce clairement : le courtier qui n’a pas signé de contrat de courtage achat ne représente pas et ne défend pas les intérêts de l’acheteur. Le courtier travaille, de facto, pour le vendeur. Autrement dit, sans BCP signé, le courtier de l’acheteur travaille légalement pour l’autre côté. Le principe de sous-courtage n’a jamais été aboli au Québec. Il a été rendu optionnel. Le défaut, pour tout acheteur qui franchit une porte sans contrat signé, demeure ce qu’il était en 1955.
Elle était intégrée au système MLS dès le départ, et elle avait du sens à l’époque. Quand le courtier de l’acheteur était légalement un sous-courtier du vendeur, les payer à même les recettes du vendeur était entièrement logique. C’était sa force de vente étendue. Le problème, c’est que lorsque la relation légale a changé dans les années 1990, la structure de paiement n’a jamais suivi. L’industrie a simplement câblé l’ancien modèle de rémunération dans le nouveau cadre légal.
Non. Le BCP résout le problème de représentation. Il ne peut pas résoudre le problème de paiement, parce que le problème de paiement est en amont du contrat lui-même. Au Québec, le courtier de l’acheteur est presque toujours payé par le vendeur, à même les recettes du vendeur. Ce seul fait génère un conflit d’intérêts qui existe peu importe ce que dit le BCP, peu importe son taux, et peu importe l’éthique personnelle du courtier.
Oui, et il n’a rien à voir avec qui paie qui. La rétribution du BCP, quel que soit son taux, est calculée en pourcentage du prix d’achat final. Le courtier de l’acheteur est donc légalement tenu de négocier le prix le plus bas possible pour son client, tout en gagnant plus d’argent quand ce prix monte. Sur un achat de 600 000 $ à 2 %, le courtier de l’acheteur gagne 12 000 $. S’il laissait le prix s’établir à 625 000 $ à la place, il gagne 12 500 $. La différence de 500 $ est l’incitatif structurel intégré à chaque transaction.
Plus qu’il ne l’aurait probablement voulu. L’OACIQ maintient sur son propre site une page consultative décrivant les courtiers qui détournent leurs clients des propriétés offrant des commissions plus basses, cite la disposition qui l’interdit, et référence l’enquête de CBC Marketplace qui l’a documenté avec des caméras cachées. Le régulateur avertit simultanément les courtiers de ne pas détourner et maintient la structure obligatoire de partage de commission qui rend ce détournement économiquement rationnel.
En octobre 2024, le Bureau de la concurrence du Canada a obtenu une ordonnance de la Cour fédérale pour enquêter formellement sur les règles de commission de l’ACI, soupçonnant qu’elles violent les dispositions sur l’abus de position dominante de la Loi sur la concurrence. En février 2026, le Bureau a élargi l’enquête aux courtiers de Greater Vancouver. Le mandat explicite est de déterminer si les règles MLS obligatoires facilitent le détournement documenté par CBC, gonflant artificiellement les coûts de transaction pour les Canadiens de plusieurs milliards de dollars. Le Québec, par l’OACIQ et les règles de collaboration provinciale de l’APCIQ, n’a pas encore fait l’objet du même examen direct. Mais la structure sous enquête au fédéral est la même qui opère ici.
Pas de la façon dont la plupart des gens le supposent. L’idée qu’une commission plus élevée signale un meilleur service, une meilleure protection et de meilleurs résultats sonne logique, mais en pratique c’est un mythe. Les preuves ne soutiennent aucune relation significative entre le pourcentage de commission et la qualité du service que le vendeur reçoit réellement.
Largement parce qu’il n’a jamais été sérieusement contesté. Au Québec, les vendeurs cèdent 4 % à 5 % du prix de vente de leur maison presque par réflexe, opérant sur une supposition qui n’a jamais été rigoureusement testée. Le modèle a persisté non parce qu’il reflète de la valeur livrée, mais parce que l’industrie avait toutes les incitations à le protéger.
Surtout du branding. Quand vous cédez 4 % sur une maison de 600 000 $, vous n’achetez pas une protection supérieure ou de meilleurs résultats. Dans bien des cas, vous payez pour une plus belle photo sur un banc de parc et un hall de bureau plus impressionnant. Une commission plus élevée est corrélée à l’investissement marketing du courtier en lui-même, pas à sa conduite éthique ou à ses résultats de négociation.
C’est plus compliqué que cela. Les plus grandes entreprises de coaching immobilier en Amérique du Nord enseignent principalement aux courtiers comment justifier leurs commissions, pas comment mieux servir leurs clients. Tom Ferry, largement reconnu comme le meilleur coach immobilier de l’industrie, facture entre 6 500 $ et 32 000 $ par an. Son programme est bâti autour de scripts conçus pour faire passer un vendeur hésitant de «je ne suis pas sûr de vouloir payer 4 %» à «je serais idiot de ne pas engager ce courtier». Le script ne traite pas de savoir si la commission est justifiée. C’est de la neutralisation d’objection, pas de la formation au service à la clientèle.
Pas principalement, non. Votre maison se vend parce qu’elle apparaît sur Centris, où des millions d’acheteurs préqualifiés cherchent déjà. La fonction principale de la vidéo d’inscription est de faire la promotion du courtier. Elle aboutit sur sa chaîne YouTube, son Instagram, son site web et sa prochaine présentation. Votre propriété est le décor. Le courtier est le sujet. Vous payez la production. Il garde l’actif pendant des années après la clôture de votre vente. Si vous décidez de produire une vidéo d’inscription, elle portera sur votre maison, et non sur un exercice de marque pour Rémi Chapadeau.
Plus bas que la plupart des gens ne le croient. Pour devenir courtier immobilier licencié, il faut compléter une AEC en immobilier, un certificat de niveau collégial offert principalement par le Collège de l’immobilier du Québec. Cela peut être complété en aussi peu que trois mois d’études à temps plein. Aucun diplôme universitaire n’est requis.
Droit immobilier, Loi sur le courtage, bases d’évaluation, financement hypothécaire et éthique professionnelle. Après l’avoir complété, les candidats doivent réussir l’examen de l’OACIQ et compléter un stage supervisé.
Le professionnel payé 20 000 $ à 28 000 $ pour vendre une maison détient un certificat collégial de trois mois, pas un diplôme en droit ou un MBA. Ce n’est pas une critique des courtiers; beaucoup de personnes hautement compétentes détiennent ce titre. Le seuil de licence est à peu près comparable à ce qui est requis pour devenir courtier d’assurance ou spécialiste hypothécaire — deux domaines où la compression des honoraires a été significative depuis 20 ans. L’idée que les commissions en pourcentage reflètent une expertise rare ou extraordinairement spécialisée est difficile à concilier avec une exigence d’entrée qui peut être satisfaite en une seule saison.
Presque entièrement de Centris. La plateforme attire entre 8 et 12 millions de visites mensuelles selon la saison, de loin la plateforme dominante de recherche de propriétés dans la province. Le bassin d’acheteurs n’est pas créé par le marketing. Il existe déjà. À tout moment, entre 5 % et 10 % de la population est activement prête à acheter, préapprouvée, critères définis, en train de chercher sur Centris. Dès que votre maison apparaît sur la plateforme, vous avez accès essentiellement au même bassin d’acheteurs que toutes les autres inscriptions, peu importe que votre courtier ait dépensé 500 $ ou 5 000 $ en marketing supplémentaire.
Pour la plupart des propriétés, oui. Les coûts réels de marketing pour une inscription de 400 000 $ et une de 1 000 000 $ sont largement identiques : photographie, vidéo et placement sur Centris coûtent la même chose, peu importe le prix de vente. Le travail ne s’échelonne pas avec la valeur de la propriété. Seule la commission le fait. Il n’y a aucune logique économique qui justifie de facturer 40 000 $ pour vendre une maison de 1 000 000 $ alors qu’obtenir la même exposition Centris coûte exactement la même chose que pour une propriété de 400 000 $. Le modèle en pourcentage est une structure de tarification conçue autour de ce que le marché supportera, pas de ce que le service coûte réellement.
Pour une inscription de 500 000 $, un forfait de 4 950 $ couvre tout le cycle : analyse de marché, stratégie de prix, coordination de la photographie et de la vidéo, gestion de l’inscription Centris, examen des offres, négociation, coordination avec le notaire. En moyenne, une inscription de cette complexité prend environ 30 heures de temps professionnel, ce qui revient à environ 165 $ l’heure, comparable à ce que vous paieriez à un comptable chevronné ou à un avocat spécialisé. Ce n’est pas un rabais. C’est un tarif professionnel pour un travail professionnel, sans l’inflation qui vient du prix en pourcentage.
C’est la critique standard de l’industrie, et elle tient dans certains contextes, mais elle mécomprend l’économie du métier. Une inscription n’est pas qu’une transaction. C’est un moteur de génération de prospects. En moyenne, une seule inscription génère environ trois acheteurs qualifiés et un vendeur additionnel du quartier environnant. Les visiteurs de portes ouvertes qui n’ont pas remporté l’offre restent actifs sur le marché. Une inscription, bien gérée, génère un pipeline d’affaires futures sans coût de prospection additionnel. Une inscription forfaitaire qui produit 4 950 $ de revenus directs peut générer 30 000 $ supplémentaires en commissions côté acheteur à partir du même bassin de contacts.
Cela vaut la peine d’y réfléchir attentivement. Le revenu médian des aînés québécois est d’environ 30 000 $ par an. Leur maison, achetée il y a des décennies et entretenue à force d’efforts, représente souvent la grande majorité de leur valeur nette. Facturer 20 000 $ à 25 000 $ en commissions combinées pour accéder à cette sécurité n’est pas un service haut de gamme. C’est une extraction de personnes qui peuvent le moins se le permettre.
Principalement une marque : une présence de marché polie, un argumentaire confiant et le confort psychologique qu’un prix élevé signale la qualité. Ce confort est réel; la tarification haut de gamme fonctionne comme un signal de confiance dans bien des industries. Mais dans un marché où les véritables déterminants du prix de vente sont l’emplacement, l’état et l’exposition Centris plutôt que le nom sur la pancarte, payer 4 % de la valeur de votre maison pour une réassurance de marque est une forme de confort très chère.
«Pouvez-vous me montrer, heure par heure, ce que vous ferez pour gagner cet argent ?» S’ils ne peuvent pas répondre, ou ne veulent pas, vous avez déjà votre réponse.
Ce formulaire doit être utilisé lorsqu’un contrat de courtage exclusif portant sur un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, excluant la copropriété, est conclu avec une personne physique.
Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur retient les services d’une agence ou d’un courtier à l’exclusion de toute autre agence ou courtier pour mettre en marché l’immeuble.
Oui. Le vendeur conserve le droit de mettre en marché l’immeuble lui-même. Toutefois, si l’immeuble est vendu ou qu’une entente visant sa vente est conclue pendant la durée du contrat, que ce soit par ou sans l’intermédiaire du courtier, le vendeur devra verser une rétribution à l’agence ou au courtier.
Dans le contrat non exclusif, le vendeur n’accorde pas l’exclusivité de ses services au courtier. La rétribution n’est due qu’à l’agence ou au courtier qui est la cause efficiente de la vente, c’est-à-dire celui qui a intéressé l’acheteur à l’immeuble pendant la durée du contrat.
À défaut de stipulation quant à sa date de fin, le contrat prend fin 30 jours après sa conclusion.
Le contrat prend fin à 23 h 59 à la date indiquée.
Oui, à moins d’une stipulation contraire à la clause 11.1. Toutefois, le vendeur pourra être tenu de payer les frais et dépenses engagés par le courtier, ou de le dédommager pour tout préjudice subi.
Conformément à l’article 28 de la Loi sur le courtage immobilier, le vendeur peut tout de même résilier le contrat à sa discrétion dans les trois jours suivant la réception d’un double du contrat signé par les parties. La résiliation est de plein droit dès l’envoi ou la remise d’un avis écrit au titulaire de permis.
L’agence ou le courtier ne peut résilier le contrat que pour un motif sérieux. La résiliation ne peut être faite à contretemps ni de manière préjudiciable au vendeur, sans quoi le courtier pourra être tenu de dédommager le vendeur.
Le permis de conduire, la carte d’assurance maladie, la carte de résident permanent, le passeport, ou toute autre pièce d’identité avec photo.
Non. Le contrat prévoit deux options à cocher : l’immeuble n’est pas assujetti OU est assujetti à la TPS et à la TVQ. Le vendeur doit fournir sans délai la proportion dans laquelle l’immeuble est assujetti.
Ces frais sont à la charge du vendeur. Ils incluent toute pénalité exigible en cas de remboursement par anticipation.
Ils sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’acheteur, mais doivent être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble.
Les contrats visant le chauffe-eau, le système d’alarme, le réservoir de propane, ou autres.
Dans quatre cas : (1) si une entente visant à vendre l’immeuble est conclue pendant la durée du contrat, avec ou sans l’intermédiaire du courtier, et toutes les conditions sont remplies sauf la signature et le paiement ; (2) si une promesse d’achat conforme aux conditions est présentée pendant la durée du contrat et refusée par le vendeur ; (3) si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la fin du contrat avec une personne intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat ; (4) si le vendeur empêche, par sa faute, l’exécution du contrat.
Si le courtier (ou son conjoint, ou une société qu’il contrôle) acquiert lui-même un intérêt dans l’immeuble, ou si, par la faute de l’acheteur, l’acte de vente ne se signe pas ou le prix d’achat n’est pas payé.
Oui. Le vendeur reconnaît le droit du courtier de partager sa rétribution avec une autre agence ou un autre courtier qui collabore à la vente. Le courtier s’engage à collaborer et à ne pas imposer des conditions de partage déraisonnables qui pourraient compromettre la vente.
Il déclare être le seul propriétaire ou être dûment autorisé à signer le contrat ; que l’immeuble ne fait pas l’objet d’un autre contrat de courtage ni d’une entente de vente ou d’échange ; qu’il n’est pas loué à des conditions empêchant la vente ; et qu’il est résident canadien au sens des lois fiscales.
À ne pas offrir l’immeuble en vente par l’intermédiaire d’une autre personne, à ne pas conclure d’entente de vente ou d’échange autrement que par les services du courtier, et à ne pas louer l’immeuble à des conditions qui empêcheraient la vente.
Le contrat d’acquisition, les titres de propriété, les rapports d’inspection, le dernier compte de taxes, les documents d’assurance, les baux, les documents relatifs aux emprunts et à l’hypothèque (avec pénalités applicables), un certificat de localisation reflétant l’état physique et les limitations de droit, ainsi que tout autre document concernant l’immeuble.
Le vendeur doit remettre au courtier soit un document constatant le consentement de son conjoint (marié ou uni civilement) et son engagement à intervenir à l’acte de vente, soit une copie du jugement l’autorisant à vendre sans ce consentement.
Agir avec loyauté, diligence et compétence ; présenter sans délai toute promesse écrite reçue ; effectuer les vérifications d’usage ; effectuer la mise en marché usuelle ; divulguer par écrit tout intérêt, tout conflit et toute entente de rétribution ; utiliser les données conformément à la loi ; et remettre un double du contrat au vendeur.
Seulement lorsqu’une entente visant à vendre l’immeuble est conclue et que toutes ses conditions sont remplies, sauf la signature de l’acte de vente et le paiement du prix. Tout écriteau doit être enlevé à la fin du contrat ou dès la signature de l’acte de vente, selon la première éventualité.
Le vendeur peut choisir de mettre fin au contrat ou de continuer avec le courtier et d’être lié à la nouvelle agence, en transmettant un avis à cet effet. À défaut d’avis, le contrat est réputé résilié le jour où le courtier commence ses activités pour l’agence.
En cas de différend entre le vendeur et l’agence ou le courtier, l’OACIQ peut agir comme conciliateur ou médiateur si les parties en font la demande. En cas d’échec, l’OACIQ peut aussi procéder à l’arbitrage, également à la demande des parties.
Non. Les conditions d’inspection préachat (délai, choix de l’inspecteur, portée) sont prévues à la clause 8 de la Promesse d’achat, et non dans le contrat de courtage. Le contrat de courtage ne fait référence à l’inspection que pour exiger que le vendeur fournisse à l’agence ou au courtier, dans les meilleurs délais, tout rapport d’inspection ou d’expertise en sa possession (clause 8.3).
Non. Les conditions relatives au financement hypothécaire de l’acheteur sont prévues dans la Promesse d’achat et non dans le contrat de courtage. Le contrat de courtage ne traite que des emprunts existants du vendeur sur l’immeuble (clauses 4.3 et 8.4).
Le vendeur doit indiquer les emprunts existants à la clause 4.3 et fournir à l’agence ou au courtier, dans les meilleurs délais, tous les documents relatifs aux emprunts et les actes de prêt et de garantie hypothécaire, y compris toutes les pénalités qui peuvent y être associées (clause 8.4).
Les frais reliés au remboursement et à la radiation de toute créance garantie par hypothèque, priorité ou autre droit réel sont à la charge du vendeur, y compris toute pénalité pour remboursement par anticipation.
Tout rapport d’inspection et toute autre expertise en sa possession, notamment : analyse d’eau, analyse de sol, rapport environnemental, plan de piquetage, plan, inventaire de biens meubles, contrats de service et d’emploi, permis et procuration (clause 8.3).
Il doit refléter toute opération, modification ou rénovation cadastrale, l’état physique actuel des lieux (thermopompe, terrasse, clôture, cabanon, piscine), les limitations de droit privé (servitude, droits réels, autres charges) et les limitations de droit public (réglementation municipale).
Le vendeur doit déclarer si l’immeuble fait l’objet d’un droit de préemption en faveur d’un tiers (clause 8.1.4). Ce droit permet à un tiers d’acquérir l’immeuble en priorité si le vendeur décide de le vendre, ce qui peut avoir un impact sur la capacité de conclure la vente avec un acheteur tiers.
Le vendeur déclare être résident canadien au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu et de la Loi sur les impôts (clause 8.1.5). S’il ne l’est pas ou modifie sa résidence, les dispositions fiscales concernant la délivrance d’un certificat de conformité ou la rétention d’une partie du prix de vente s’appliqueront.
La date ou le délai de signature de l’acte de vente est indiqué à la clause 5.1 et la date ou le délai d’occupation à la clause 5.2.
Il s’agit d’un système (tel que Centris ou équivalent) auquel le courtier peut transmettre les informations et photographies de l’immeuble aux fins de mise en marché et d’établissement de comparables et de statistiques (clause 6.1).
Oui. Le vendeur peut cocher la case confirmant qu’il a été informé de son droit d’avoir recours à un service de diffusion et qu’il y a renoncé (clause 6.1).
Si un service de diffusion est utilisé, le courtier ne pourra débuter la mise en marché ni effectuer les actes prévus au contrat que lorsque l’immeuble sera inscrit à ces services, sauf instructions écrites contraires du vendeur (clause 6.2).
Le vendeur accorde au courtier le droit de faire visiter l’immeuble à toute heure raisonnable, tout rendez-vous étant fixé directement avec l’occupant des lieux (clause 8.8.1).
Oui. Le courtier peut permettre à d’autres agences ou courtiers d’exercer en tout ou en partie ses droits de visite et de publicité (clause 8.8).
Le courtier doit divulguer sans délai et par écrit au vendeur tout intérêt qu’il se propose d’acquérir, et avant de déposer sa proposition de transaction, il doit mettre fin au contrat de courtage (clause 9.1.7).
Le courtier doit divulguer par écrit toute entente de rétribution pouvant mettre en conflit son intérêt avec celui du vendeur, l’identité de toute personne ou société qui lui doit une rétribution, la nature de la relation et la nature de la rétribution (clauses 9.1.8 et 9.1.9).
Le courtier doit aviser sans délai et par écrit le vendeur. Le contrat est réputé résilié à compter de la suspension ou de la révocation du permis, ou de la cessation complète des activités (clauses 9.1.12 et 10.2).
Le contrat est résilié à la date de la cessation. Si le courtier concerné exerce dorénavant à son compte ou au sein d’une nouvelle agence, le vendeur peut choisir de faire affaire avec lui ou avec la nouvelle agence en transmettant un avis à cet effet (clause 10.4).
L’annexe Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV), ainsi que toute Annexe générale (AG), Annexe Déboursés et rétribution (DR) ou autre annexe désignée à la clause 12.1.
Le contrat et son exécution sont régis par les lois du Québec (clause 13.2).
L’OACIQ peut agir comme conciliateur ou médiateur, et en cas d’échec, comme arbitre, lorsque les deux parties en font la demande (clause 14.1).
Les renseignements sont traités de façon confidentielle conformément à la Loi sur le courtage immobilier et aux lois sur la protection des renseignements personnels. Seuls les membres du personnel dont les fonctions le requièrent y ont accès, et ils ne sont utilisés qu’aux fins de l’exécution du contrat, sauf exceptions prévues par la loi.
Oui. Sous certaines réserves, la loi reconnaît au vendeur le droit d’y avoir accès et d’en requérir la rectification auprès de l’agence ou du courtier.
Lorsque l’immeuble constitue la résidence familiale, ou lorsque l’état matrimonial du vendeur le rend nécessaire. Le conjoint marié ou uni civilement doit alors consentir au contrat et s’engager à intervenir à l’acte de vente notarié, ou le vendeur doit fournir un jugement l’autorisant à vendre sans ce consentement (clauses 8.6 et section Intervention du conjoint).
L’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) a pour mission d’assurer la protection du public. Il surveille les activités des courtiers et agences, applique les règles de déontologie, délivre les permis et peut recevoir des demandes d’assistance ou d’enquête du public à l’égard d’un courtier ou d’une agence immobilière.
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l’immeuble (DV) est un formulaire obligatoire de l’OACIQ, en vigueur depuis juillet 2012, par lequel le vendeur fournit des déclarations sur l’état de l’immeuble dans le cadre de sa vente.
Il s’agit d’un outil permettant aux titulaires de permis de répondre à leur obligation de vérification et de découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement l’une ou l’autre des parties.
Le formulaire DV s’applique à un immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision. Le formulaire DVD (Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise) s’applique aux transactions visant une fraction d’un immeuble détenu en copropriété divise.
Depuis juillet 2012.
Pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision.
Le courtier est tenu d’utiliser le formulaire DVD (Déclarations du vendeur sur l’immeuble – Copropriété divise).
Non. Lorsque le vendeur est une personne morale, le formulaire DV (ou DVD) est fortement recommandé mais non obligatoire. Il contient certaines informations essentielles à la rédaction d’une Promesse d’achat (ex. : nature des services d’alimentation d’eau et d’égouts).
Notamment dans le cas d’institutions financières lors d’une reprise d’immeuble, ou pour les promoteurs immobiliers agissant à travers une compagnie qui ont besoin de ces informations pour vendre un immeuble.
Une attention particulière doit être portée aux fiducies afin de déterminer s’il y a lieu d’utiliser ou non le formulaire DV ou DVD. Cela dépendra de la nature du patrimoine en cause.
Oui. Dans le cas d’une succession, le formulaire DV (ou DVD) est toujours obligatoire.
Non. Le vendeur doit répondre selon sa connaissance de l’état de l’immeuble. Le formulaire n’exige pas du vendeur qu’il déclare ce qu’il ne connaît pas.
Il doit apporter les précisions qui s’imposent au besoin et fournir tous les documents qu’il a en sa possession relativement à ses déclarations.
Une mention précisant la raison peut être inscrite à la clause D-15 du formulaire DV, sous la rubrique « Précisions ».
Non. Ce formulaire ne doit pas être considéré comme le seul moyen de remplir cette obligation. Le courtier doit quand même faire d’autres recherches et vérifications afin de toujours être en mesure de démontrer l’exactitude des renseignements qu’il fournit au public et aux autres courtiers.
Au moment de la prise du contrat de courtage. Le courtier doit remplir ce formulaire avec le vendeur et le lui faire signer à ce moment.
C’est une question de transparence et de protection des intérêts des parties à la transaction. Les déclarations faites par le vendeur peuvent contenir des éléments susceptibles de modifier l’opinion du courtier sur la valeur marchande ou sur la mise en marché prévue.
Oui. Le formulaire DV (ou DVD) doit être rempli conjointement avec le courtier, car il s’agit des obligations de vérification qui lui sont dévolues. Sa présence est d’une grande importance lorsque le vendeur donne ses réponses, afin de permettre au courtier de creuser davantage certaines questions.
Le courtier ne peut tout simplement pas conclure ni signer de contrat de courtage avec ce vendeur.
Non. Cela équivaut au même résultat qu’un refus de remplir et de signer : le courtier ne peut alors conclure de contrat de courtage avec le vendeur.
Le courtier contrevenant à cette règle pourrait faire l’objet d’une plainte disciplinaire.
Les articles 129.1 et 129.2 de la Loi sur le courtage immobilier (RLRQ, c. C-73.2) et l’article 46.11 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité (c. C-73.2, r.1) rendent ces formulaires obligatoires.
Le formulaire DV (ou DVD) ayant été porté à la connaissance de l’acheteur est annexé et identifié à la clause 13.1 du formulaire Promesse d’achat.
Oui. Comme tout document faisant partie intégrante de la promesse d’achat, le formulaire DV (ou DVD) et tous les documents s’y rattachant doivent être transmis au prêteur hypothécaire, afin qu’il puisse déterminer en toute connaissance les modalités du prêt qu’il pourra consentir à l’acheteur.
Oui. Le formulaire est remis à tout inspecteur qui en fera la demande.
Non. Tout formulaire Promesse d’achat doit être complété par le formulaire obligatoire DV (ou DVD).
Oui. Le formulaire DV (ou DVD) est une annexe obligatoire indissociable des contrats de courtage.
Le vendeur consent à ce que la DV ainsi que ses modifications et les documents qui appuient ses déclarations soient remis ou rendus accessibles à toute autre agence ou à tout autre courtier avec lesquels il a conclu un Contrat de courtage non exclusif – Vente.
Un effort devrait être fait par le mandataire afin d’obtenir réponse aux questions décrivant l’état de l’immeuble auprès du vendeur.
Le mandataire peut répondre au meilleur de sa connaissance, puisqu’il détient une procuration lui permettant d’agir pour le vendeur.
Non. Dans tous les cas, cela ne libère pas le courtier de son obligation de vérification, et il devrait demeurer particulièrement vigilant.
Il peut agir comme le liquidateur d’une succession, en inscrivant une mention à la clause D-15 du formulaire DV indiquant qui il est et pourquoi il ne peut répondre.
Il offre une plus-value pour la protection des intérêts des clients, en minimisant les risques de poursuites pour les vendeurs et en permettant aux acheteurs de négocier avec une meilleure connaissance de l’état de l’immeuble convoité.
Il permet à l’acheteur de donner un consentement éclairé et lui permet de faire des vérifications supplémentaires.
Oui. C’est une protection pour tous les titulaires de permis qui ont l’obligation de vérification et de divulgation des renseignements qu’ils fournissent au public concernant l’immeuble et pour lequel ils ont la responsabilité de la mise en marché.
Le document porte le numéro de référence 121838 et a été mis à jour pour la dernière fois le 1ᵉʳ mai 2023.
Ils sont fixés par la Loi sur le courtage immobilier (LCI), dont l’application est confiée à l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
L’OACIQ a pour mission unique la protection du public. Il veille à ce que tous les courtiers immobiliers du Québec respectent leurs devoirs et obligations déontologiques.
Le document porte le numéro de référence 204114 et a été mis à jour le 19 novembre 2024.
Le courtier doit constamment agir en toute transparence et en toute intégrité. Par exemple, le courtier du vendeur doit indiquer par écrit à son client les conditions de partage de rétribution qu’il offre aux autres courtiers représentant les acheteurs.
Oui. Le courtier est tenu d’informer toutes les parties à la transaction de tout facteur dont il a connaissance pouvant affecter défavorablement la transaction (ex. : rumeurs de voisins indiquant que l’immeuble a servi à la culture de cannabis).
Oui. Le courtier doit indiquer par écrit, à la partie qu’il représente, les conditions de partage de rétribution offertes aux autres courtiers qui interviennent dans la transaction.
Oui. Le courtier a l’obligation de démontrer l’exactitude des informations qu’il fournit au moyen d’une documentation pertinente, et il est responsable de toutes les informations qu’il diffuse.
Il doit notamment vérifier le montant des taxes municipales et scolaires, ainsi que tout autre renseignement indiqué à la fiche descriptive de l’immeuble (ex. : année de construction, dimensions et superficie du terrain).
Entre autres : titre de propriété, rapport d’inspection ou expertise, certificat de localisation, documents relatifs aux emprunts, et actes de prêt et de garantie hypothécaire.
Il doit conserver une copie de ces documents pour la tenue de ses dossiers.
Notamment si le courtier a un intérêt dans la propriété convoitée, ou s’il achète ou vend pour lui-même ou pour un membre de sa famille. Ces situations doivent être divulguées par écrit à toutes les parties impliquées, conformément aux modalités prévues par la réglementation.
Il doit veiller à ce que leurs droits et obligations soient consignés par écrit et reflètent adéquatement leur volonté. Il doit également informer de façon raisonnable toutes les parties des droits et obligations découlant des documents qu’il leur fait signer.
Dans les contrats et formulaires signés entre les parties, que le courtier a l’obligation de leur faire comprendre avant signature.
Oui. Le courtier doit vérifier l’identité de chaque partie, y compris le signataire d’un contrat de courtage ou d’une proposition de transaction, qu’il signe en son nom personnel ou comme représentant d’une succession, d’une personne morale, d’une institution financière, etc.
La réglementation prévoit que le courtier doit vérifier l’identité de son client avant la signature d’un contrat de courtage.
Une pièce d’identité avec photo délivrée par un gouvernement, par exemple un permis de conduire, un passeport ou une carte d’assurance maladie.
Il doit s’assurer de respecter et de préserver la confidentialité des informations confiées.
Le courtier doit promouvoir les intérêts de son client et protéger ses droits.
La Loi sur le courtage immobilier oblige le courtier à présenter l’ensemble des propriétés disponibles sur le marché qui correspondent aux critères de son client, ou à expliquer pourquoi certaines propriétés ne sont pas présentées.
Le courtier doit conseiller et informer avec objectivité, en fournissant les explications nécessaires à la compréhension et à l’évaluation des services qu’il propose. Il doit s’assurer que son client comprenne bien toutes les clauses des formulaires qu’il lui fait signer.
Le courtier doit assurer une disponibilité raisonnable envers ses clients. S’il ne peut le faire, il doit désigner un autre titulaire de permis pour le remplacer.
Le courtier doit prendre les mesures nécessaires pour que toutes les communications qui lui sont adressées soient traitées en son absence et que le suivi soit effectué.
Le dirigeant d’agence prend le relais et s’assure du remplacement du courtier.
Les consommateurs peuvent communiquer avec le centre de renseignements Info OACIQ. Les agents d’information peuvent les renseigner sur les devoirs et obligations des courtiers et les orienter vers les ressources appropriées.
Ils peuvent consulter l’ensemble des mécanismes de protection mis à leur disposition sur le site de l’OACIQ, conformément à la Loi sur le courtage immobilier.
Informer avec objectivité la partie qu'il représente et toutes les parties à la transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci, et elle doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.
Elle porte sur les renseignements que le courtier fournit au public ou à un autre courtier, conformément aux usages et aux règles de l'art. Le courtier doit en tout temps être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements.
Elle est proactive et positive : le courtier doit chercher à obtenir le plus d'information disponible et facilement accessible, afin de bien connaître et de dénoncer le contexte de l'immeuble mis en vente.
Il doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre courtier, et être toujours en mesure d'en démontrer l'exactitude.
Il doit entreprendre les démarches nécessaires pour découvrir les facteurs qui pourraient affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction.
Il doit remettre à la partie qu'il représente, sans délai et sur tout support permettant d'en assurer l'intégrité, l'accessibilité, l'authenticité et l'intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l'immeuble, l'entreprise ou le prêt hypothécaire faisant l'objet du contrat de courtage.
Au dossier tenu par l'agence ou par le courtier agissant à son compte à son établissement.
1) Que les informations véhiculées au public et aux autres courtiers soient exactes; 2) que le courtier soit toujours en mesure de le démontrer; 3) que les documents pouvant en faire foi se retrouvent au dossier de l'agence ou du courtier agissant à son propre compte. Le tout pour permettre au public de prendre des décisions éclairées.
Le courtier, en sa qualité de professionnel en matière immobilière, a comme rôle fondamental de voir à ce que la transaction qu'il pilote soit juste et faite en toute connaissance de cause pour les parties. Dès qu'il inscrit l'objet de la transaction, il doit s'assurer de l'identité du vendeur, des qualités et défauts de la propriété tant sur le plan des caractéristiques physiques que juridiques.
Le Registre foncier, le Registre des entreprises, les comptes de taxes foncières de chaque municipalité et la déclaration du vendeur, parmi d'autres.
Tout au long du processus d'achat ou de vente, puisque la responsabilité du courtier ou de l'agence est engagée dès qu'il affirme, publie ou permet que des informations soient transmises au public.
Mettre à jour les documents pertinents (fiche descriptive, DV/DVD) et informer les parties concernées. La vérification et l'information ne sont jamais des gestes ponctuels : elles sont continues.
Sur la confiance. Pour gagner cette confiance, le courtier doit « donner l'heure juste », ce qui suppose d'avoir réellement pris le temps de vérifier les informations fournies.
Non. Les déclarations du vendeur sont un outil important, mais il demeure tenu de vérifier les renseignements auprès de sources indépendantes (Registre foncier, rôle d'évaluation, municipalité, fiches et DV antérieures, etc.) et de confirmer la véracité du contenu.
Ne pas inscrire l'information sur la fiche descriptive tant qu'elle n'a pas été vérifiée et documentée. Toute information qui ne peut être vérifiée ni documentée ne doit pas apparaître sur la fiche.
Les transmettre, mais aussi exercer votre propre devoir de vérification, fournir les explications nécessaires au client pour qu'il comprenne les implications, et documenter vos démarches au dossier.
Parce que le courtier doit pouvoir démontrer, à tout moment, l'exactitude des renseignements qu'il a transmis. Sans documentation, il est exposé à une plainte disciplinaire et peut être présumé avoir manqué à son obligation.
Il doit tout de même documenter les démarches effectuées, par exemple en versant au dossier un rapport de recherche du service de diffusion d'information démontrant que la propriété n'a jamais été mise en marché.
Non. Elle couvre autant les caractéristiques physiques que juridiques de la propriété : titres, servitudes, hypothèques, droits acquis, conformité municipale, histoire de l'immeuble, etc.
Il s'agit d'aveuglement volontaire, susceptible de faire l'objet d'une plainte disciplinaire. L'obligation de vérification est proactive : le courtier doit aller chercher l'information disponible.
Des renseignements exacts permettent au public de prendre des décisions éclairées. La vérification existe avant tout pour protéger les parties à la transaction.
Il peut faire appel à des professionnels (notaire, arpenteur, inspecteur, évaluateur agréé) pour des aspects techniques, mais l'obligation déontologique de vérifier, de documenter et d'informer demeure personnelle et ne peut être transférée.
Les courtiers ont l'obligation fondamentale de vérifier l'identité et la capacité juridique des parties qu'ils représentent ainsi que de leurs représentants (mandataire, liquidateur, tuteur, dirigeant d'une personne morale, etc.).
Elle permet de s'assurer que la personne qui prétend avoir le pouvoir de conclure une transaction a effectivement ce pouvoir, de prévenir la fraude immobilière, le vol d'identité et le blanchiment d'argent, et de fonder la validité juridique de l'acte.
À la Ligne directrice sur la prévention du blanchiment d'argent et de la fraude immobilière, plus précisément la section « Vérifier l'identité et la capacité juridique de la partie représentée et de son représentant ».
L'aptitude reconnue par la loi à exercer soi-même ses droits, notamment à signer un contrat de courtage ou un acte de vente. Elle peut être limitée par la minorité, un régime de protection (tutelle), un mandat de protection homologué, une faillite, etc.
Son identité (pièces d'identité valides), son âge (majorité), son état civil lorsque pertinent (par exemple pour la résidence familiale) et l'absence de régime de protection. Il faut aussi s'assurer que la personne comprend la portée de la transaction.
Son existence et son statut au Registre des entreprises du Québec (REQ), son nom, son siège, ses administrateurs et les pouvoirs de la personne qui signe (résolution du conseil, délégation de pouvoirs, statuts constitutifs).
Une personne qui agit au nom d'une autre en vertu d'un contrat de mandat ou d'une procuration. Le courtier doit obtenir copie de la procuration et vérifier qu'elle confère bien les pouvoirs de vendre, d'acheter ou de signer les documents requis.
En obtenant une copie du testament ou du jugement nommant le liquidateur, en consultant au besoin le Registre des testaments et des mandats, et en validant son identité personnelle.
Il faut obtenir une copie du jugement d'ouverture du régime ou du jugement d'homologation, vérifier les pouvoirs du tuteur ou du mandataire, et obtenir, s'il y a lieu, l'autorisation judiciaire ou l'avis du conseil de tutelle requis pour vendre un immeuble.
Obtenir l'acte constitutif de la fiducie, identifier le ou les fiduciaires autorisés à agir, et confirmer leurs pouvoirs de disposer du bien. Les règles relatives aux DV peuvent aussi varier selon la nature du patrimoine en cause.
Vérifier l'identité et le consentement de chacun des indivisaires, puisqu'ils doivent tous signer le contrat de courtage et l'acte de vente (sauf mandat donné à l'un d'eux).
C'est une inscription au Registre foncier qui protège la résidence familiale. Lorsqu'elle est publiée, le conjoint non propriétaire doit consentir à la vente. Le courtier doit donc vérifier l'état matrimonial ou civil du vendeur et l'existence d'une telle déclaration.
Les pièces d'identité gouvernementales avec photo (permis de conduire, passeport, carte d'assurance maladie lorsque permis, carte de citoyenneté, etc.). Deux pièces sont souvent exigées dans le cadre des obligations anti-blanchiment.
Recourir à une méthode de vérification à distance conforme à la ligne directrice sur la prévention du blanchiment d'argent (comparaison documentaire, méthode de l'affidavit, double méthode de processus fiable, etc.) et documenter rigoureusement la démarche.
Le nom et les coordonnées de la personne, la nature et le numéro de la pièce d'identité consultée, la date et la méthode de vérification, ainsi que les documents démontrant la capacité juridique (procuration, résolution, jugement, etc.).
Seulement si la méthode retenue est reconnue et permet d'authentifier réellement la pièce (vérification de traits de sécurité, comparaison avec une photo en direct, etc.). La simple réception d'un JPEG n'équivaut pas à une vérification valable.
Ne pas conclure la transaction tant que l'identité et la capacité juridique n'ont pas été vérifiées. Le refus peut être un signe de fraude et déclencher une obligation de déclaration à CANAFE en présence d'opération douteuse.
Redoubler de prudence : il faut identifier aussi le tiers bénéficiaire réel, s'assurer que l'opération est licite et, au besoin, refuser de prêter son concours à une opération susceptible de masquer une fraude ou du blanchiment.
Le courtier immobilier est une « entité déclarante » et doit notamment identifier ses clients, conserver des registres, déclarer certaines opérations (opérations en espèces de 10 000 $ et plus, opérations douteuses) et mettre en place un programme de conformité.
Suspendre la signature, recommander la consultation d'un notaire ou d'un juriste, et documenter la situation. Signer un contrat avec une personne inapte pourrait entraîner la nullité et une faute déontologique.
Le ou les liquidateurs, dont les pouvoirs découlent du testament ou d'un jugement. Il faut vérifier la déclaration de transmission au Registre foncier, les désignations cadastrales, et le consentement éventuel des autres héritiers si le testament l'exige.
Une information exacte suppose d'abord que l'on traite avec la bonne personne et qu'elle peut valablement disposer du bien. La vérification d'identité est donc une assise de l'obligation d'informer avec objectivité.
Ils constituent un moyen simple de remplir les obligations déontologiques de vérification et d'information. Ils peuvent révéler des renseignements pertinents qui n'ont peut-être jamais été portés à la connaissance du propriétaire actuel, par exemple un décès survenu dans la propriété ou un antécédent d'infiltration d'eau.
Oui. Il a l'obligation d'effectuer les démarches requises pour les consulter et de confirmer la véracité de leur contenu. Tous les documents vérifiés doivent être déposés à son dossier.
Une trace documentée des démarches effectuées, par exemple un rapport de recherche issu du service de diffusion d'information démontrant que la propriété n'a jamais fait l'objet d'une mise en marché.
Le Registre foncier, le rôle d'évaluation municipale, les comptes de taxes, les documents ayant servi à la préparation du rôle, les certificats de localisation, les déclarations du vendeur (actuelles et antérieures), les fiches descriptives antérieures et tout document technique disponible (rapports d'inspection, permis, plans).
Parce qu'un fait divulgué par un propriétaire antérieur (décès, infiltration, culture de cannabis, etc.) demeure pertinent et doit être transmis à l'acheteur. Le devoir d'information n'est pas limité à la connaissance personnelle du vendeur actuel.
Vous questionnez le propriétaire, vous obtenez, si possible, les documents de réparation (factures, garanties), vous divulguez le fait à l'acheteur et vous consignez l'ensemble aux DV actuelles et à la fiche descriptive.
Il permet de retrouver les fiches antérieures, les DV antérieures, les photos, les prix demandés et vendus, la durée d'inscription, les annulations, etc. C'est une source essentielle pour reconstituer l'histoire commerciale de l'immeuble.
Le courtier doit tout de même respecter son obligation d'information à l'endroit des autres parties. Il peut divulguer verbalement les faits pertinents, en protégeant les renseignements personnels, et consulter son dirigeant d'agence ou l'OACIQ au besoin.
Non. Même si elle remonte à plusieurs années, une information défavorable peut demeurer pertinente et doit être divulguée (par exemple un décès survenu il y a longtemps ou un sinistre historique).
En consignant au dossier une copie du document et, idéalement, une note datée résumant les constats et les suites données (questions au vendeur, mise à jour des DV, mention à la fiche descriptive).
Parce qu'ils peuvent révéler des facteurs défavorables qui n'ont pas été corrigés ou qui l'ont été de manière incomplète. Le courtier doit questionner le vendeur sur leur existence et en obtenir copie.
Oui. Le simple fait d'avoir corrigé une situation ne dispense pas de la divulguer. Il faut décrire le problème, les travaux exécutés et joindre les documents justificatifs (factures, plans, rapports).
Oui, dans la mesure raisonnable des règles de l'art. Il doit notamment recouper les informations avec des sources indépendantes (Registre foncier, rôle d'évaluation, municipalité).
Notamment : factures et permis pour les rénovations, index des immeubles et acte de vente pour l'identité du propriétaire, certificat de localisation et rôle foncier pour l'année de construction, comptes de taxes pour les montants et rôle foncier pour la valeur.
Une démarche conforme aux usages et aux règles de l'art, proportionnée à la complexité du dossier, qui consiste à consulter les sources pertinentes, à questionner le vendeur, à obtenir des documents justificatifs et à documenter le tout — sans pour autant équivaloir à une enquête criminelle.
Il fournit la valeur, les taxes, parfois la superficie et l'année de construction. Il sert aussi de recoupement pour vérifier la désignation cadastrale et l'identité du propriétaire inscrit.
S'assurer que la désignation cadastrale, l'identité du propriétaire et les servitudes ou limitations sont cohérentes. Toute divergence (p. ex. lot non rénové, servitude absente d'un document) doit être investiguée.
Non : il doit privilégier les sources officielles (Registre foncier, REQ, municipalité) et documenter les captures d'écran ou extraits à son dossier, en s'assurant que la source est à jour.
Le courtier s'expose à un manquement à ses obligations de vérification et d'information, à une plainte disciplinaire et à un risque de poursuite civile pour défaut de divulgation.
Oui, dans la mesure où il s'agit d'un moyen essentiel de conseiller adéquatement son client. Il peut et doit demander au courtier du vendeur l'accès aux documents pertinents.
Les limiter à l'usage strictement nécessaire à la transaction, prendre des mesures pour protéger leur confidentialité (caviardage, accès restreint) et ne pas les diffuser au-delà des personnes impliquées.
Dès qu'un nouvel élément est obtenu : nouveau compte de taxes, nouvelle évaluation triennale, inspection en cours de transaction, avis de cotisation spéciale, etc. La fiche descriptive et les DV doivent toujours refléter la réalité.
À s'assurer qu'aucun acte limitant le droit de propriété n'a été inscrit postérieurement à la publication du titre d'acquisition du propriétaire : hypothèques, servitudes, préavis d'exercice, avis de contamination, déclarations de résidence familiale, etc.
Les actes de vente antérieurs, l'état civil des propriétaires, la déclaration de transmission, l'identité des véritables propriétaires, la capacité juridique, les obligations du vendeur et de l'acheteur, les clauses particulières, les clauses de premier refus, les servitudes, les hypothèques, le plan cadastral, les hypothèques légales enregistrées, les préavis d'exercice, les avis de contamination ou de décontamination, les avis de restriction d'utilisation, les baux enregistrés, les déclarations de résidence familiale et de copropriété, etc.
Le numéro identifiant officiellement un immeuble au cadastre du Québec. Pour un lot rénové, il s'agit d'un numéro à sept chiffres; pour un lot non rénové, d'un numéro de lot originaire suivi d'un numéro de subdivision, avec mention du cadastre et de la paroisse ou du canton.
Vérifier au Registre foncier et au rôle d'évaluation municipale si le lot a été rénové. Dans l'affirmative, conseiller au vendeur de faire préparer un nouveau certificat de localisation sans plus attendre.
Parce qu'il permet de vérifier avec certitude les actes qui grèvent l'immeuble depuis la publication du titre d'acquisition du propriétaire actuel. Les autres outils (p. ex. bases de données commerciales) peuvent être utiles, mais seul l'Index est opposable.
Une servitude rattachée à une personne désignée dans l'acte. Elle s'éteint à la vente de l'immeuble; les nouveaux acquéreurs ne peuvent pas en bénéficier, sauf si une nouvelle servitude est créée avec le consentement du propriétaire du fonds servant.
Une servitude rattachée au lot bénéficiaire (fonds dominant). Elle est transmise aux nouveaux acquéreurs lors de la vente et doit normalement apparaître au nouvel acte de vente.
Non. Il ne doit pas se prononcer sur l'existence ou le type de servitude : ce type d'avis relève du conseil juridique. Il doit référer son client à un notaire ou avocat en cas de doute.
Dix ans. Un droit de passage se prescrit par le non-usage pendant 10 ans. Le courtier doit vérifier si le droit a été utilisé au cours des 10 dernières années.
Des obligations pratiques (p. ex. déneigement du chemin) ou des limitations (p. ex. passage réservé aux piétons). Le courtier doit attirer l'attention des parties sur ces modalités.
L'avis de contamination (lorsque la caractérisation révèle des concentrations excédant les valeurs réglementaires), l'avis de décontamination (lorsqu'une caractérisation subséquente confirme l'absence de contaminants ou des niveaux sous les valeurs réglementaires) et l'avis de restriction d'utilisation (dès l'approbation par le ministre d'un plan imposant des restrictions).
Depuis le 1er mars 2003. Sont notamment visés le propriétaire, le locateur, le locataire et le créancier hypothécaire ayant exercé ses droits en prise en paiement.
Les règles environnementales québécoises imposent notamment la publication d'avis de contamination, de décontamination ou de restriction d'utilisation au Registre foncier, ainsi que le dépôt, par le ministère, d'une liste publique des terrains visés.
Non. Il ne recense que les cas portés à l'attention du ministère. Contrairement au Registre foncier, on peut toutefois y chercher par adresse. Les municipalités doivent aussi tenir une liste publique des terrains visés par ces avis.
Le droit du ministre de la Culture et des Communications d'acquérir par préférence un immeuble classé patrimoine culturel ou situé dans un site patrimonial classé, au prix offert par un autre acheteur, après avoir reçu un avis préalable.
Au moins 60 jours avant la vente. À l'expiration de ce délai, l'immeuble peut être vendu à l'acheteur intéressé, mais obligatoirement au prix communiqué au ministre.
La désignation cadastrale du bien, les nom et adresse de domicile du propriétaire et de la personne intéressée à l'acquérir, ainsi que le prix que cette personne est prête à payer et que le propriétaire est prêt à accepter.
Le certificat de localisation à jour, le Répertoire du patrimoine culturel du Québec, la lettre du ministère envoyée au propriétaire, le Registre foncier et auprès du greffier ou du secrétaire-trésorier de la municipalité.
Cocher « Oui » à la clause D2.9 des DV, apporter des précisions à la clause D15 indiquant que l'immeuble est classé « patrimoine culturel », et indiquer sur la fiche descriptive l'existence du droit de préemption du ministre.
Elle doit être conditionnelle à ce que le ministre n'exerce pas son droit de préemption. Les démarches relatives aux autres conditions (financement, inspection) ne devraient être déclenchées qu'après la réponse du ministre, pour éviter des dépenses inutiles.
Parce qu'ils ne tiennent pas compte des changements survenus après leur création, notamment des conventions de délimitation du domaine hydrique de l'État, qui peuvent modifier le cadastre des propriétés riveraines.
La mention « convention de délimitation du domaine hydrique ». Dans ce cas, la superficie du terrain a pu être modifiée et le courtier doit faire appel à un notaire ou à un arpenteur-géomètre et mettre à jour le certificat de localisation.
S'assurer qu'aucun avis d'hypothèque légale n'a été publié et qu'aucun préavis d'exercice d'un droit hypothécaire n'est inscrit, en consultant le Registre foncier et les alertes Centris, et en faisant appel à un juriste au besoin.
En discuter avec son client vendeur, faire un suivi continu, indiquer l'information à la fiche descriptive et s'assurer que toutes les parties comprennent la situation et les risques.
Non. Même lorsque la servitude est consignée dans l'acte, le texte doit être analysé rigoureusement (personnelle ou réelle, obligations, durée, bénéficiaires) et au besoin soumis à un juriste.
Parce que l'index identifie les inscriptions, mais seuls les documents eux-mêmes (actes, préavis, avis) permettent d'en mesurer la portée exacte — modalités, montants, bénéficiaires, conditions — et d'informer correctement les parties.
Parce qu'il s'agit d'une source publique que le courtier doit utiliser pour obtenir et valider des renseignements sur l'immeuble : valeur, taxes, parfois superficie et année de construction.
La superficie exacte de l'immeuble ou son année de construction, par exemple. Ces données peuvent se trouver dans les documents ayant servi à la préparation du rôle, que le courtier peut devoir consulter à la municipalité.
Les personnes énumérées par la réglementation municipale : le propriétaire, l'occupant de l'immeuble ou de l'établissement, la personne ayant déposé une demande de révision, le requérant visé, la municipalité locale, l'organisme municipal responsable de l'évaluation et le ministre.
Certaines municipalités acceptent de les remettre avec le consentement écrit du propriétaire. Le formulaire recommandé est le « Consentement à la communication de renseignements par une municipalité concernant un immeuble ». Rien n'oblige toutefois la municipalité à les divulguer.
Le propriétaire peut se présenter en personne au bureau municipal pour les consulter. Le courtier devrait l'accompagner dans la démarche et en consigner les résultats au dossier.
Parce que la faisabilité d'une construction, d'une réparation, d'un commerce ou d'un changement d'usage dépend de la réglementation municipale, laquelle varie d'une municipalité à l'autre.
Le droit pour un immeuble ou un usage de demeurer en place même s'il déroge à la réglementation actuelle, à condition qu'il ait été conforme à la réglementation en vigueur au moment de sa construction ou de son établissement.
Toujours à la personne qui prétend en bénéficier. Il faut généralement obtenir le permis émis par la municipalité et le certificat municipal reconnaissant l'existence du droit acquis.
Celui qui prétend le détenir doit s'adresser aux tribunaux pour le faire confirmer. Ce n'est pas le rôle du courtier de se prononcer juridiquement sur l'existence du droit.
S'assurer que la section D2.9 des DV est cochée et que les précisions sont apportées à la section D15, et conserver une copie du document faisant foi du droit acquis au dossier de l'agence.
En rendant la promesse d'achat conditionnelle à ce que le vendeur fournisse, dans un délai convenu, la preuve de l'existence du droit acquis, à l'aide de la clause 9.1 du formulaire Promesse d'achat.
Une procédure d'exception par laquelle le conseil municipal peut autoriser la réalisation de travaux projetés ou la régularisation de travaux en cours ou terminés qui ne respectent pas les règlements d'urbanisme.
L'application du règlement de zonage et de lotissement doit causer un préjudice sérieux au demandeur, la dérogation ne doit pas porter atteinte à la jouissance du droit de propriété des voisins, elle doit respecter les objectifs du plan d'urbanisme et, si les travaux sont en cours ou exécutés, ils doivent l'avoir été de bonne foi et faire l'objet d'un permis.
Non. Chaque municipalité est libre d'adopter son propre règlement, qui peut donc varier d'une municipalité à l'autre.
S'assurer que la section D2.9 des DV est cochée et que les précisions sont apportées à la section D15, et conserver au dossier une copie du document faisant foi de la dérogation.
En rendant la promesse d'achat conditionnelle à la fourniture, par le vendeur, de la preuve de la dérogation mineure, au moyen de la clause 9.1.
La clause 12.1 du formulaire Promesse d'achat, qui permet de conditionner l'achat à l'obtention d'une telle dérogation.
L'état de fait doit être divulgué dans les DV : cocher « Oui » à la clause D2.12 et apporter les précisions à la section D14. Les DV doivent être annexées à la promesse d'achat pour dégager le vendeur de sa responsabilité envers l'acheteur.
Vous le questionnez sur la date et l'ampleur des travaux, vérifiez la réglementation applicable à l'époque, demandez copie des documents disponibles, consignez la situation aux DV (D2.12, D14, D15) et conseillez, au besoin, la consultation d'un juriste ou d'un professionnel.
Non. Il faut idéalement recouper avec le certificat de localisation et, au besoin, avec les documents ayant servi à la préparation du rôle, surtout pour un bâtiment ancien.
Parce qu'ils peuvent restreindre les possibilités d'usage (location court terme, commerce, rénovation majeure, stationnement) et donc affecter la valeur et l'attrait de la propriété pour différents profils d'acheteurs.
Le formulaire Déclarations du vendeur sur l'immeuble (DV) dûment rempli, cochant « Oui » à D2.12 et détaillant à D14.
De vérifier auprès de la municipalité la réglementation de zonage, l'existence de droits acquis, les exigences en matière de stationnement, d'enseigne et de patente, et d'obtenir une confirmation écrite lorsque possible.
Vous communiquez avec la municipalité, demandez une copie au greffier ou au service d'urbanisme, et rendez la promesse d'achat conditionnelle à la production de la preuve dans un délai raisonnable (clause 9.1).
Il doit informer avec objectivité la partie qu'il représente et toutes les parties à la transaction. Cette obligation porte sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci.
À la fois la partie qu'il représente (ou l'agence pour laquelle il agit) et toutes les parties à une transaction.
Sur l'ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l'objet même de celle-ci.
Avec objectivité, sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration.
Informer consiste à transmettre des faits exacts et vérifiés; conseiller consiste à aider le client à comprendre la portée de ces faits et à prendre une décision éclairée. Les deux sont complémentaires et obligatoires.
Non. Elle doit être complète : taire un fait pertinent constitue une dissimulation, même si ce qui est dit par ailleurs est exact.
Ce n'est pas au courtier d'en décider. L'importance d'un fait dépend des valeurs, de la perception et de la situation de chaque personne. Le courtier doit transmettre le fait et laisser l'acheteur juger.
Non. L'intérêt commercial ne justifie jamais la dissimulation. Il en va de la protection du public, de la conformité réglementaire et, en fin de compte, de la validité de la transaction.
Pas uniquement. Il faut vérifier, obtenir des documents justificatifs et consigner le tout au dossier. Les DV (DVD) constituent un outil central pour structurer et formaliser ces déclarations.
Vérifier la source, chercher à la confirmer ou à l'infirmer par des moyens raisonnables, et n'informer qu'avec prudence, en distinguant clairement ce qui est un fait établi de ce qui demeure à vérifier.
Oui. Il doit transmettre à son client toute information reçue du vendeur ou du courtier du vendeur et fournir les explications nécessaires pour en assurer la compréhension.
Elle inclut les facteurs défavorables qui, bien que subjectifs (p. ex. décès dans la propriété, histoire particulière), peuvent influencer la décision de l'acheteur selon ses valeurs et perceptions.
Par la documentation systématique : notes de conversations, envois par courriel, formulaires signés, accusés de réception, et versement de tous les documents pertinents au dossier.
Pour certaines informations, une divulgation écrite aux DV ou à la fiche descriptive est explicitement requise. Dans tous les cas, l'écrit est recommandé pour être en mesure de démontrer que l'obligation a été remplie.
Un manquement à l'obligation d'information est une faute susceptible d'engager la responsabilité civile du courtier envers les parties lésées, ainsi qu'une faute déontologique sanctionnable par le comité de discipline.
Elle commence dès la première communication avec le public (publicité, fiche descriptive, appel) et se poursuit jusqu'à la signature de l'acte notarié, voire au-delà si des faits sont découverts pendant cette période.
Le divulguer sans délai aux parties, mettre à jour les DV au moyen du formulaire Modifications (MO) et, selon le cas, permettre la renégociation ou l'exercice des conditions de la promesse d'achat.
Est pertinent tout fait susceptible d'influencer la décision d'un acheteur ou d'un vendeur normalement prudent et diligent : état de l'immeuble, titres, servitudes, contamination, histoire particulière, conformité municipale, etc.
Il documente la source, effectue des vérifications diligentes et, si le fait est plausible et pertinent, le divulgue en précisant qu'il provient d'un tiers et qu'il nécessite une vérification additionnelle.
Non. Il s'agit d'une obligation déontologique d'ordre public. Les parties ne peuvent y renoncer par contrat, même avec un accord explicite.
Non. Décrire une maison « en excellente condition » alors qu'elle nécessite des réparations majeures est une exagération interdite, qui contrevient à l'obligation d'information objective.
L'information objective est la condition d'une décision libre et éclairée du public. Elle est le véhicule par lequel l'encadrement du courtage immobilier protège les consommateurs en rééquilibrant l'asymétrie d'information entre vendeurs et acheteurs.
C'est un moyen pour le courtier de promouvoir la propriété. Elle doit refléter la réalité et contenir des informations exactes et vérifiées. C'est un document en constante évolution.
1) L'existence des déclarations du propriétaire et la disponibilité des documents en faisant état; 2) le cas échéant, que l'immeuble est vendu sans garantie légale; 3) le nom du courtier ou de l'agence courtier du contrat, suivi de la mention du permis, de façon évidente, dans un caractère typographique de même couleur et d'une grandeur au moins équivalente aux autres informations; 4) le cas échéant, que le courtier possède un intérêt direct ou indirect dans l'immeuble, avec avis de divulgation annexé; 5) la mention que la fiche n'est pas une offre pouvant lier le vendeur mais une invitation à soumettre des offres; 6) sauf instructions contraires écrites, les informations sur l'objet du contrat et les parties nécessaires à la complétion d'une proposition de transaction.
Non. La signature du vendeur sur les DV ou DVD constitue un renseignement personnel. Son usage doit être limité au contexte de la transaction visée (rédaction d'une promesse d'achat). Le courtier doit prendre des mesures pour protéger la confidentialité de ces formulaires.
Par exemple : factures, plans, devis et permis pour les rénovations; Index des immeubles et acte de vente pour l'identité du propriétaire; certificat de localisation et rôle foncier pour l'année de construction; comptes de taxes municipales et scolaires pour les taxes; rôle foncier pour la valeur.
Non. Toute information qui ne peut être vérifiée ni documentée ne doit pas être inscrite à la fiche descriptive.
Non. Les textes informatifs doivent être choisis avec diligence et prudence, sans exagération. Le choix des mots doit refléter la réalité.
Il doit remettre à la partie qu'il représente, sans délai et sur un support en assurant l'intégrité, l'accessibilité, l'authenticité et l'intelligibilité, un exemplaire de tout document contenant les données servant à décrire l'immeuble.
Afin qu'il puisse la vérifier et s'assurer qu'elle reflète bien la réalité.
Oui. Le courtier doit apporter les modifications nécessaires à la fiche au cours du contrat de courtage en fonction des nouvelles informations obtenues. Il doit toujours avoir en sa possession une fiche à jour.
Notamment les nouveaux taux de taxation émis en début d'année, l'évaluation triennale au moment de son dépôt, toute découverte d'un facteur défavorable et toute correction apportée à un élément factuel (superficie, inclusion, etc.).
Lui remettre la version la plus récente avant la rédaction d'une promesse d'achat et la faire parapher, pour éviter les imbroglios liés à une fiche désuète.
Une promesse acceptée sous réserve de conditions (inspection, financement, etc.). Le courtier peut (mais n'est pas obligé de) inscrire une mention signalant l'existence d'une PAC; il doit discuter avec le vendeur des conséquences, toujours dans son intérêt.
Non, elle n'est pas obligatoire. Toutefois, l'information doit au moins être divulguée verbalement à un acheteur intéressé à présenter une promesse d'achat.
Le retrait de l'inscription et de la fiche descriptive du service de diffusion d'information. Elle ne peut être effectuée qu'à la demande d'un vendeur qui ne veut plus vendre son immeuble.
Non. Une mise hors marché ne peut résulter que de la volonté du vendeur. Accepter la demande d'un acheteur pour faire retirer l'immeuble du marché est contraire à la Loi et à ses règlements.
Un achat à bas prix suivi d'une revente à prix gonflé à un tiers avec un financement assuré, les institutions financières étant privées de l'information sur le prix d'origine parce que la fiche a été retirée.
Intérêt pour des immeubles multilogements en mauvais état, prix de vente inférieur à l'évaluation ou aux comparables, remplacement de l'acheteur à l'acte notarié, financement conditionné à un prêt assuré, transaction subséquente à un prix beaucoup plus élevé.
Une plainte disciplinaire à l'OACIQ, voire d'éventuelles accusations criminelles : l'aveuglement volontaire est sanctionné.
Un document annexé à la fiche descriptive lorsque le courtier détient un intérêt direct ou indirect dans l'immeuble, afin d'informer clairement le public du conflit d'intérêts potentiel.
Non. La diffusion d'une fiche présuppose un contrat de courtage en bonne et due forme confiant la mise en marché au courtier ou à l'agence.
En faisant parapher la version la plus récente par l'acheteur, et en conservant au dossier une copie datée correspondant à cette version.
La corriger immédiatement, en informer les parties concernées, documenter la correction et, au besoin, mettre à jour les promesses d'achat en cours ou les DV si l'erreur a un impact significatif.
La mise en valeur décrit fidèlement un avantage documenté; l'exagération embellit la réalité ou occulte un défaut. Tout superlatif doit être appuyé par des faits vérifiables.
Le courtier a l'obligation d'informer la partie qu'il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l'objet même de la transaction.
Tout élément — objectif ou subjectif — susceptible d'affecter défavorablement une partie à la transaction : qualité de l'immeuble, fonctionnalités, histoire, perceptions, valeurs, religion, âge de l'acheteur, etc.
Non. Ils peuvent être totalement subjectifs et n'avoir aucun lien avec les qualités objectives de l'immeuble : crainte liée à un phénomène inexpliqué, inconfort face à un ancien propriétaire controversé, etc.
Dès que le courtier a connaissance d'un facteur pouvant défavorablement affecter une partie, il doit, après vérifications diligentes, le divulguer. Il n'appartient pas au courtier de juger si le fait est pertinent ou non pour l'acheteur.
Une démarche raisonnable pour confirmer ou infirmer l'information reçue, sans aller jusqu'à une enquête. On questionne la source, on consulte les registres disponibles, on demande les documents pertinents, on recoupe les informations.
Non. Peu importe la source (client, voisin, ancienne fiche, rapport antérieur), dès que l'information arrive à la connaissance du courtier et après vérifications diligentes, elle doit être divulguée.
Non. Il doit être proactif : l'acheteur n'a aucune raison de présumer d'une situation particulière ni de la questionner. Le courtier doit donc offrir l'information sans sollicitation.
Oui. Même si l'information ou les faits datent, ils peuvent encore être pertinents et doivent être divulgués.
Oui. Il doit être en mesure de démontrer la source, ce qui lui permet de transmettre l'information de façon objective et documentée.
Oui. Il doit la transmettre à son client, lui fournir toutes les explications nécessaires pour s'assurer de sa compréhension et le conseiller sur les implications ou conséquences possibles sur la transaction.
Parce que la pertinence d'un facteur défavorable varie selon le profil de chaque personne. Comprendre le client permet de l'aider à prendre une décision éclairée qui respecte son profil d'acheteur.
Une réponse véridique et vérifiée. Si un décès est connu ou a été découvert, il doit être divulgué, quelle qu'en soit la nature (violente, accidentelle, paisible).
Non. L'obligation du courtier existe indépendamment de la volonté du vendeur. Si le vendeur refuse toute divulgation, le courtier peut être contraint de ne pas conclure le contrat de courtage.
On doit d'abord tenter de le vérifier. Si la rumeur est confirmée, on divulgue le fait; si elle ne peut être vérifiée, on divulgue avec réserve, en précisant la nature et la source de l'information.
Il doit en aviser son courtier. Celui-ci met à jour les DV (par un MO ou de nouvelles DV), modifie la fiche descriptive et informe tous les acheteurs potentiels.
Non. L'importance est déterminée par chaque acheteur. Le rôle du courtier est de transmettre; c'est à l'acheteur de juger de l'impact.
En l'inscrivant aux DV (section appropriée et D15), à la fiche descriptive si l'information doit y apparaître, en l'annexant à la promesse d'achat et en conservant au dossier les documents et la correspondance justifiant la démarche.
La vérification diligente est une démarche proportionnée, fondée sur les sources facilement accessibles. L'enquête suppose des moyens d'investigation plus poussés (surveillance, interrogatoires, recherches approfondies) qui ne relèvent pas du courtier.
Responsabilité civile envers les parties lésées (annulation possible de la vente, dommages-intérêts), plainte disciplinaire à l'OACIQ, perte de réputation et, dans certains cas, exposition à des poursuites pénales.
Non. La divulgation doit être claire, complète et précise, afin que la partie destinataire comprenne la nature du fait, son ampleur et ses implications potentielles.
En transmettant le fait pertinent pour la transaction, sans diffuser de renseignements personnels identifiants non nécessaires (noms, circonstances intimes), et en caviardant les documents au besoin.
Oui. Une note datée dans le dossier (date, heure, nom de l'acheteur, teneur de l'échange) ou un courriel récapitulatif est essentiel pour prouver le respect de l'obligation.
Le formulaire obligatoire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble ». Il aide le courtier à répondre à son obligation de vérification et à découvrir les facteurs défavorables. Pour un immeuble en copropriété divise, on utilise les DVD.
Pour la vente, par une personne physique, de tout immeuble principalement résidentiel de moins de 5 logements, incluant un immeuble détenu en copropriété par indivision.
Les DVD, c'est-à-dire le formulaire « Déclarations du vendeur sur l'immeuble – copropriété divise ».
Oui. Il est une annexe obligatoire et indissociable des contrats de courtage. Il doit être rempli conjointement avec le propriétaire et signé au moment de la prise du contrat de courtage vente obligatoire, qu'il soit exclusif ou non.
Oui. Tout formulaire de promesse d'achat doit être accompagné des DV (ou DVD) annexées et identifiées à la clause 13.1.
À tout acheteur potentiel, au prêteur hypothécaire (pour déterminer les modalités du prêt) et à tout inspecteur qui en fait la demande.
Pour que le vendeur fournisse des réponses complètes et véridiques, pour poser des questions sur l'état de l'immeuble et pour procéder à des vérifications plus pointues.
Son obligation légale de déclarer tous les facteurs défavorables qu'il connaît au sujet de l'immeuble.
Elles permettent de bien informer l'acheteur sur l'état de l'immeuble, de réduire le risque de poursuites pour mauvaises surprises, de favoriser la transparence et de permettre à l'acheteur de prendre sa décision en meilleure connaissance de cause.
Répondre au meilleur de sa connaissance et de bonne foi, divulguer ce qu'il a appris des propriétaires précédents, fournir les documents à l'appui (factures, plans, permis, etc.), préciser les réponses à la section D15, signer le formulaire, accepter qu'il soit remis aux personnes impliquées dans la transaction, et aviser son courtier de toute nouvelle information.
À apporter les précisions nécessaires : servitudes, charges, limitations, facteurs non mentionnés ailleurs, détails sur les points soulevés dans le formulaire et, pour les DVD, améliorations importantes aux parties privatives et communes.
Le formulaire Annexe G – Générale liée au formulaire.
En obtenir copie, le lire attentivement, s'assurer que tout facteur défavorable y figurant soit divulgué dans les DV et/ou la fiche descriptive, et obtenir les documents prouvant les travaux correctifs effectués.
Infiltrations d'eau, refoulement d'égout, plantation de cannabis, inondation, incendie, infestation, etc.
Le courtier du vendeur doit obtenir copie du rapport, le lire attentivement, puis mettre à jour les DV par un formulaire Modifications (MO) ou par la rédaction de nouvelles DV (DVD).
Par une mention de la forme : « DV 12345 modifié par MO 67890 ».
Certificat de localisation et plan cadastral, rapports d'inspection ou d'expertise antérieurs, avis de non-conformité, factures de rénovation, documents sur la fosse septique / champ d'épuration / approvisionnement en eau, contrats d'entretien ou de garantie, et, pour la copropriété, la déclaration de copropriété, les bilans, projections et relevés financiers, procès-verbaux, cotisations spéciales.
En obtenir copie et la verser au dossier, cocher « Oui » à la clause D14.10 des DVD et détailler à D15, et conseiller fortement au client de remplir le formulaire Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires (DRCOP).
Le formulaire « Demande de renseignements au syndicat des copropriétaires ». Il offre un portrait global de la situation : arrérages de charges communes, cotisations futures à prévoir, solde du fonds de prévoyance, procédures judiciaires en cours contre le syndicat, etc.
À la clause M1, sous « Autre », indiquer les numéros des DV (DVD) modifiées. Le MO signé par le vendeur est annexé aux DV et remis à tout acheteur potentiel. La fiche est mise à jour en conséquence.
Non, il n'est pas obligatoire, mais fortement recommandé. Les informations qu'il contient (alimentation en eau, égouts, etc.) sont essentielles à la rédaction d'une promesse d'achat. Les institutions financières et certains promoteurs en ont besoin.
Cela dépend de la nature du patrimoine en cause. Une attention particulière est nécessaire pour déterminer s'il y a lieu d'utiliser le formulaire.
Oui. Le formulaire est toujours obligatoire dans le cas d'une succession.
Le mandataire répond au meilleur de sa connaissance, puisqu'il détient une procuration lui permettant d'agir. S'il ne peut répondre aux questions sur l'état physique (p. ex. liquidateur d'une succession), il doit en faire mention à la clause D15 en expliquant pourquoi.
Non. Le courtier doit demeurer particulièrement vigilant et poursuivre ses vérifications par d'autres moyens (Registre foncier, rôle, municipalité, etc.).
Le courtier ne peut pas conclure ni signer de contrat de courtage avec ce vendeur. Un refus déguisé (« je refuse de remplir ce formulaire ») équivaut à un refus pur et simple.
Oui. Tout document faisant partie intégrante de la promesse d'achat, y compris les DV, doit être transmis au prêteur hypothécaire afin qu'il puisse déterminer les modalités du prêt en toute connaissance de cause.
La signature du vendeur sur les DV ou DVD est un renseignement personnel. Son utilisation doit être limitée au contexte de la transaction visée, soit la rédaction d'une promesse d'achat, et des mesures de sécurité doivent être prises pour en protéger la confidentialité.
Les décrire clairement, joindre les factures, permis et plans, préciser si les travaux ont été faits par un professionnel ou par le propriétaire lui-même, et si des certificats (p. ex. conformité ESA/RBQ) existent.
Non. Les DV constituent un outil central mais non exclusif. Le courtier doit, en plus, consulter le Registre foncier, le rôle, la municipalité, les documents antérieurs et les rapports d'inspection.
Oui. Le courtier doit continuer de les mettre à jour tout au long du processus en fonction des nouvelles informations obtenues, par voie de MO ou de nouvelles DV, jusqu'à la signature de l'acte de vente.
Pas nécessairement. Certains facteurs liés à l'histoire de l'immeuble ne constituent pas juridiquement un vice caché, mais le courtier a tout de même l'obligation d'en informer les parties.
Oui, qu'il s'agisse d'une mort violente ou non, accidentelle ou non. Ce peut être un facteur pertinent pour certains acheteurs; il ne revient pas au courtier de décider à leur place.
Oui, s'il est survenu dans une dépendance (cabanon) ou sur le terrain, qui fait partie de l'immeuble.
À la clause D14.3 du formulaire DV, avec des précisions à la section D15 si possible.
À la clause D14.5 des DV, avec précisions à D15 si nécessaire.
L'encadrement actuel du cannabis est en vigueur depuis le 17 octobre 2018, résultat d'un régime fédéral combiné à un régime provincial incluant la Société québécoise du cannabis.
Non. Il est interdit d'avoir en sa possession une plante de cannabis ou d'en faire la culture à des fins personnelles dans une maison d'habitation au Québec.
Oui, sans égard au nombre de plants. Il s'agit d'un facteur défavorable susceptible d'affecter la décision de l'acheteur. L'information doit apparaître aux DV (DVD) et, selon le cas, à la fiche descriptive.
Obtenir le certificat autorisant la culture, en divulguer l'existence à l'acheteur, et conseiller de faire procéder à une inspection et à des analyses d'air et de moisissures plus poussées.
Par exemple : maison remise en vente rapidement, maison peu meublée, comptes d'électricité élevés ou très variables, compteur électrique trafiqué, mât électrique neuf, humidité anormale au comble, formation de glace aux sorties de ventilation, déshumidificateurs à des endroits inhabituels, traces d'humidité dans la cheminée, corrosion sur prises et interrupteurs, planchers spongieux, parfums camouflant la pourriture, papier peint décollé, plafonds fraîchement peints, odeur forte et inhabituelle, moisissure sur les murs, trous colmatés dans planchers et plafonds de garde-robes, gonflement des murs de placoplâtre, cheminée non connectée au comble.
Questionner le vendeur, faire des vérifications additionnelles (greffe du palais de justice, plumitif en matière criminelle), conseiller à l'acheteur de procéder à des expertises d'air et de moisissures, et documenter le tout.
Par exemple : date très éloignée pour l'acte avec occupation antérieure, achat par un tiers ou un prête-nom, plain-pied avec garage attaché acheté « pour investissement », acheteur habitant à l'étranger, versement important en argent liquide, acompte en argent liquide, sources de financement inhabituelles, engagement hypothécaire conditionnel à l'obtention de baux, acheteur qui ne négocie pas, absence d'inspection, focus sur le garage et le sous-sol, plusieurs transactions récentes par l'acheteur, transaction notariée séparément.
Ne pas accepter une préoccupation, une date éloignée pour l'acte ou une location avec option d'achat, afin d'éviter de se retrouver avec une propriété contaminée avant la signature, alors que l'acheteur ou locataire auraient disparu.
Si le bail existant contient ou non une clause interdisant la consommation. Depuis le 17 octobre 2018, le locateur disposait initialement de 90 jours pour ajouter une clause d'interdiction; depuis le 15 janvier 2019, les modifications doivent suivre le processus général.
Oui. Il est permis d'inclure une telle clause lors de la signature de nouveaux baux.
Le courtier doit consulter les règlements du syndicat des copropriétaires, l'acte constitutif, la déclaration et la convention de copropriété, et se tenir informé de toute modification jusqu'à la signature de l'acte de vente.
Non. La pertinence est subjective et varie d'une personne à l'autre. Le rôle du courtier est de transmettre le fait; c'est à l'acheteur de juger si l'information affecte son intérêt pour la propriété.
En divulguant le fait essentiel (existence d'un décès, nature s'il est pertinent) sans dévoiler de renseignements personnels qui ne sont pas nécessaires à la prise de décision (identité complète, détails intimes).
Le courtier doit questionner le vendeur, lui rappeler son obligation légale de déclarer tous les faits pertinents, et, si le fait est confirmé, refuser de taire l'information dans les DV et la fiche — au besoin, se retirer du mandat.
Oui, mais avec une divulgation claire du fait, une inspection poussée incluant analyses d'air et de moisissures, et souvent une exclusion partielle de la garantie de qualité pour les éléments réparés à cet égard.
Des expertises pour mesurer la qualité de l'air et la présence de moisissures, en plus de l'inspection préachat usuelle, idéalement par des professionnels spécialisés.
Non. Elle peut résulter de nombreuses causes (infiltrations, ventilation déficiente, toiture endommagée). Mais conjuguée à d'autres indices, elle doit éveiller la vigilance du courtier.
Oui. Plusieurs indices (prête-nom, argent liquide, transactions rapides, financement inhabituel) sont aussi des drapeaux rouges en matière de blanchiment d'argent ou de fraude hypothécaire. Le courtier doit être vigilant à double titre.
Une inspection effectuée avant la mise en marché qui permet de connaître l'état de l'immeuble, d'identifier les réparations nécessaires, de découvrir les facteurs défavorables et de fournir des réponses plus complètes aux questions des DV (DVD).
Non. Le fait que le vendeur ait obtenu une inspection prévente ne relève pas le courtier de son obligation de recommander à l'acheteur de faire faire une inspection préachat.
Il a l'obligation de conseiller à la personne qui se propose d'acquérir un immeuble d'en faire effectuer une inspection complète par un professionnel ou un inspecteur en bâtiment.
« Une promesse d'achat sans clause d'inspection n'est appropriée que dans des circonstances particulières, par exemple lorsqu'on prévoit remplacer l'immeuble ou y apporter des rénovations majeures. »
En jours civils consécutifs (jours de calendrier, de minuit à minuit). Le jour de point de départ (date d'acceptation de la promesse) n'est pas compté, mais le jour d'échéance l'est. Samedis, dimanches et jours fériés comptent.
Au plus tard dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai d'inspection prévu à la clause 8.1, et avant 20 h, par écrit.
Au vendeur lui-même, et non au courtier du vendeur.
Oui, pourvu qu'elle contienne plus d'un nom.
Un membre d'un ordre professionnel qualifié et autorisé à faire de l'inspection en bâtiment (architecte, ingénieur, technologue en bâtiment). Un entrepreneur, un maître électricien ou un plombier ne sont pas considérés comme professionnels pour cette recommandation.
1) Assurance responsabilité professionnelle couvrant spécifiquement l'inspection de bâtiment; 2) convention de service d'inspection reconnue faisant état de la nature, de l'étendue et du coût des services; 3) norme de pratique de l'inspection en bâtiment reconnue; 4) rapport écrit remis à la partie cliente.
L'inspecteur ne rencontre pas la première exigence. Le courtier ne peut le recommander et doit, au besoin, réorienter son client vers un inspecteur conforme.
La nature et l'étendue des services offerts, leur coût et les limites, notamment les exclusions de responsabilité.
Elle fournit les lignes directrices minimales, donne un caractère public aux services, définit les termes techniques et uniformise la présentation des rapports.
Oui, après analyse des observations visuelles. Les constats importants doivent ressortir clairement, et si certains points nécessitent des tests plus poussés (p. ex. pyrite), l'inspecteur doit diriger l'acheteur vers l'expert approprié.
L'Association des inspecteurs en bâtiments du Québec (AIBQ), l'Association des thermographes en inspection de bâtiment (ATIB) et l'Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ). Être membre actif ou en règle d'une de ces associations permet de présumer que les quatre exigences sont satisfaites.
Non. En raison de l'apparence de conflit d'intérêts, le courtier ne doit pas offrir à son client de payer l'inspecteur en bâtiment.
Faire preuve de réserve et laisser l'inspecteur effectuer son travail avec l'acheteur.
Oui, pour être en mesure de bien conseiller son client. Il est aussi important que l'acheteur y assiste, car l'inspecteur lui désigne les éléments méritant attention.
Non. L'acheteur doit pouvoir prendre le temps de prendre connaissance du rapport écrit, d'obtenir les précisions nécessaires et d'être satisfait avant de signer la réalisation de la condition (clause AV4.3 du formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions).
S'il juge que le rapport révèle des facteurs défavorables suffisamment graves que, s'il les avait connus avant, il n'aurait pas offert ce prix ou n'aurait pas présenté de promesse d'achat.
Non. Il doit agir de bonne foi. L'inspection ne doit pas servir de prétexte pour se désister sans motif valable.
Un avis écrit adressé au vendeur (et non au courtier du vendeur), accompagné d'une copie du rapport d'inspection, reçu par le vendeur dans les délais. C'est la réception de l'avis et du rapport qui rend la promesse nulle et non avenue.
Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions (clause AV4.3).
Obtenir l'accusé de réception du vendeur, s'entendre au besoin avec le courtier du vendeur pour l'obtenir ou, si le délai approche ou que le vendeur ne collabore pas, faire appel à un huissier. Le courtier de l'acheteur doit conserver une preuve de réception.
L'acheteur peut renégocier le prix ou les conditions; il doit transmettre au vendeur le rapport ou l'extrait pertinent justifiant la demande, puis, en cas d'entente, signer un formulaire Modifications (qui fera partie intégrante de la promesse).
Non. Il n'y est pas tenu, mais il peut être utile de le faire pour appuyer sa demande. Si le rapport est remis au complet, il faut préciser qu'il l'est à des fins de négociation seulement et non pour rendre la promesse nulle.
Elle peut être utilisée lorsque, dans le cadre d'une renégociation, les parties conviennent que la garantie légale de qualité ne s'appliquera pas sur ce qui fait l'objet de la réduction du montant offert.
Afin d'éviter les litiges futurs liés à l'exécution des travaux, à leur qualité et aux garanties applicables.
L'acheteur est réputé y avoir renoncé. À défaut d'entente sur une modification, il doit procéder à l'achat selon les termes initiaux de la promesse d'achat.
Oui, aux DV (DVD). Il peut s'agir d'un rapport commandé par le vendeur ou par un promettant acheteur précédent ayant mené à l'annulation d'une première promesse.
Non. C'est la copie complète qui doit être remise à l'acheteur, pour éviter que des éléments jugés mineurs par le vendeur ne soient omis alors qu'ils pourraient être importants pour l'acheteur.
Le courtier du vendeur doit tout de même informer l'acheteur de son existence et de son contenu.
Non. Le courtier du vendeur ne peut remettre une copie du rapport antérieur préparé à la demande du vendeur si celui-ci s'y oppose. Il doit alors minimalement divulguer les facteurs défavorables qu'il contient.
Le courtier doit caviarder les renseignements personnels avant de remettre ou de donner accès à une copie d'un rapport antérieur.
Le courtier peut conseiller au vendeur de faire réaliser une contre-expertise sur les points en désaccord.
Guider et conseiller le vendeur dans la recherche de la valeur marchande de l'immeuble, de façon à établir un prix juste tenant compte des conditions du marché et permettant d'obtenir le meilleur prix selon les objectifs du vendeur.
Le courtier ne doit pas émettre une opinion sur la valeur d'un immeuble ou d'une entreprise ou sur le coût d'un emprunt, à moins qu'elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l'art.
Choisir une méthode d'évaluation; recueillir l'information sur les éléments pouvant influer sur le prix (site, dimensions, année, état, pièces, matériaux, terrain, marché, toit, état général, inclusions/exclusions, taxes, etc.); cibler les ventes comparables récentes; faire une analyse comparative lorsque possible; ajuster les prix des comparables.
L'analyse comparative (ou méthode de parité), qui compare la propriété à des propriétés vendues récemment et présentant des caractéristiques similaires.
Lorsqu'il y a trop peu ou pas de données pour faire les comparaisons requises par la méthode de parité.
Dans le cas d'immeubles multilogements, commerciaux ou de bureaux.
Historique des immeubles vendus extrait des services de diffusion, connaissance du marché, du secteur et du quartier, rôle d'évaluation municipale, Registre foncier. Il faut identifier les éléments pertinents, leur accorder une valeur et les utiliser pour ajuster la valeur des comparables.
Non. Les prix ne doivent pas être divulgués avant la publication au Registre foncier.
Non. Les informations permettant d'identifier directement ou indirectement les vendeurs (photos, adresse, nom du propriétaire) doivent être caviardées.
Agir dans les limites de ses compétences, en informer le client et faire appel à un collègue, à un expert reconnu (p. ex. un évaluateur agréé) ou à son dirigeant d'agence.
À la clause 4.1, en lettres et en chiffres, pour éviter toute ambiguïté.
Une pratique consistant à inclure dans le prix de vente indiqué des sommes qui n'y correspondent pas réellement (financement de la mise de fonds, frais du prêteur, remise ultérieure à l'acheteur). Cette pratique est interdite.
Non. Un prix nettement inférieur à la valeur marchande et aux comparables, dans le but de créer une surenchère, est également interdit.
Non. Le prix affiché et communiqué doit refléter la réalité. Le courtier ne doit pas publiciser un renseignement faux, trompeur ou incomplet relatif au prix de vente d'un immeuble.
Le courtier doit s'assurer que le prix figurant sur les documents transactionnels est le prix réellement convenu entre vendeur et acheteur. Un écart peut constituer un gonflement artificiel ou une fausse déclaration.
Au moyen du formulaire Modifications, qui prévoit expressément cette éventualité à la clause M2, signé par le vendeur.
Elle doit être fondée et motivée : documentée par des comparables, des ajustements et une méthode appropriée, et conforme aux usages et aux règles de l'art.
Une succession, une séparation, l'exclusion ou non de la garantie légale, la nécessité de vendre rapidement, etc. Ces éléments doivent être pris en compte dans le conseil.
Pendant toute la durée du contrat de courtage, afin que le prix puisse être ajusté en fonction de l'évolution du marché ou de tout autre motif pertinent.
L'analyse comparative ou la méthode utilisée, la liste des comparables (avec ajustements), les extraits du Registre foncier, du rôle et du service de diffusion, les notes expliquant la démarche et les ajustements.
Non. Chaque opinion doit être propre et fondée sur ses propres vérifications et analyses, même si elle aboutit à un résultat proche.
Différence de superficie, état de conservation, aménagement du terrain, localisation, âge du toit, présence d'extras (piscine, garage), inclusions particulières, conditions de marché au moment de la vente, etc.
Oui. L'opinion doit être accompagnée d'informations pertinentes et facilement compréhensibles par le client, de façon à l'aider à avoir des attentes réalistes.
Elle peut être présentée verbalement, mais elle doit reposer sur une documentation écrite et vérifiable. En pratique, il est fortement recommandé d'en remettre une version écrite au client.
La garantie du droit de propriété et la garantie de qualité. Elles existent par le seul effet de la loi, sans qu'il soit nécessaire de les prévoir au contrat.
Que le bien est libre de tous droits autres que ceux déclarés par le vendeur, que le vendeur aura libéré le bien de toutes les hypothèques l'affectant (sauf celles assumées par l'acheteur), que le bien ne fait pas l'objet d'empiètement du vendeur ou d'un tiers et qu'il ne viole aucune limitation de droit public, sauf celles dénoncées par le vendeur ou que l'acheteur aurait dû découvrir.
Que l'immeuble est exempt de vices existants au moment de la vente qui le rendraient impropre à l'usage auquel on le destine ou qui en diminueraient tellement l'utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté — ou n'aurait pas offert le même prix — s'il les avait connus.
Non. Le vendeur ne garantit pas le vice connu de l'acheteur, ni le vice qu'un acheteur prudent et diligent aurait pu constater. D'où l'importance d'une inspection préachat.
Non. Le fait que le vendeur ignore le vice, ou que le vice ne se manifeste qu'après la vente, ne diminue en rien la garantie.
Sa responsabilité est augmentée : elle couvre, outre la diminution de valeur de l'immeuble, tous les autres dommages subis par l'acheteur.
Oui, mais cette exclusion a des conséquences importantes. Le courtier a le devoir d'informer et de conseiller tant le vendeur que l'acheteur des conséquences de l'exclusion, et la rédaction des clauses doit être faite avec précaution.
Elle exprime la volonté de l'acheteur d'acheter l'immeuble sans aucune garantie. L'acheteur renonce non seulement à la garantie de son vendeur immédiat, mais aussi à celles des vendeurs antérieurs, ce qui rompt la chaîne de transmission des garanties.
Pour ne pas annihiler inutilement les garanties légales octroyées par les vendeurs antérieurs, qui pourraient continuer de bénéficier à l'acheteur. Il est préférable de rédiger une clause d'exclusion partielle précisant la nature de la garantie exclue (qualité) et l'identité des vendeurs exclus (vendeur immédiat seulement, par exemple).
Notamment lors d'une reprise de finance ou d'une succession (connaissance limitée du vendeur), lors de la vente d'un immeuble de piètre qualité ou à démolir (complexité de la dénonciation), lorsque le vendeur ne veut pas être garant d'un changement d'affectation projeté par l'acheteur, ou lorsque le vendeur est une personne âgée souhaitant éviter un éventuel recours contre elle ou sa succession.
Oui. L'acheteur peut renoncer uniquement à la garantie de son vendeur immédiat et conserver les garanties cédées par les vendeurs antérieurs (à condition que ceux-ci aient vendu avec la garantie légale). Une clause claire, non équivoque et conforme à l'intention des parties est alors nécessaire.
Oui. Il est possible d'exclure la garantie légale de qualité spécifiquement sur certains éléments précis (piscine, foyer, appareils de climatisation ou de chauffage, électroménagers, aspect du terrain, etc.).
Parce que si l'une d'elles a été faite « aux risques et périls de l'acheteur », la chaîne des garanties a été réinitialisée à partir de ce moment et les garanties des vendeurs antérieurs ne sont plus accessibles aux acheteurs subséquents.
L'acheteur est privé des recours en vices cachés contre le vendeur (sauf si celui-ci connaissait le vice et ne l'a pas dénoncé), le prix peut être revu à la baisse, l'intérêt des acheteurs peut diminuer, et une inspection préachat plus poussée devient essentielle.
Non. Elle ne met pas le vendeur à l'abri des recours s'il connaissait les vices affectant son immeuble au moment de la vente et ne les a pas dénoncés.
Au contrat de courtage, à la fiche descriptive détaillée et dans la promesse d'achat.
Oui, le vendeur peut souhaiter qu'elle ne s'applique que pendant une durée limitée. Le courtier doit alors informer les parties des enjeux qui en découlent.
À un conseiller juridique, vu le caractère sérieux des conséquences d'une exclusion de garantie sur les droits et obligations des parties.
Que l'information doit apparaître à la fiche descriptive, que l'exclusion peut diminuer l'intérêt des acheteurs et influer sur le prix, qu'elle ne protège pas contre les recours pour les vices connus et non divulgués, et que, selon les circonstances, il peut être opportun d'exclure ou de réduire la garantie légale.
Qu'en cas de vice ignoré, il n'aura aucun recours contre le vendeur (sauf vice connu et caché volontairement par celui-ci), qu'en cas d'exclusion complète il perd aussi les garanties des propriétaires antérieurs, qu'il doit préciser dans la promesse les modalités de la renonciation, qu'il doit faire faire une inspection préachat plus poussée et que le prix offert doit tenir compte de l'absence de garantie.
Exclure la garantie légale consentie par le vendeur immédiat seulement, mais ne pas renoncer à celles transmises par les vendeurs antérieurs, à condition que ceux-ci aient vendu avec la garantie légale (clause type 3.5).
Non. Il ne doit pas transcrire automatiquement la clause d'exclusion de la fiche sans explication à l'acheteur et sans son consentement. Il doit informer l'acheteur objectivement des conséquences et de la possibilité de moduler la clause.
Le courtier ne doit pas recommander son exclusion, sauf dans de très rares exceptions. Contrairement à la garantie de qualité, elle porte sur des éléments fondamentaux (titres, hypothèques, empiètements) qu'il serait imprudent d'écarter.
Les jugements récents rappellent la portée et les limites des clauses d'exclusion de garantie légale, notamment l'effet d'une mention « aux risques et périls de l'acheteur » sur la chaîne de transmission des garanties provenant des vendeurs antérieurs.
Il doit être informé que l'immeuble est vendu sans garantie légale, pour en tenir compte lors de son inspection et ajuster l'étendue de ses vérifications.
Prévoir une inspection préachat plus poussée que l'usuelle, ajuster le prix offert en fonction de l'absence de garantie, consigner clairement les modalités de la renonciation dans la promesse d'achat et consulter un conseiller juridique.