Peut-on véritablement annuler une promesse d’achat après une inspection défavorable au Québec? La réponse dépend de l’ampleur et de la gravité des défauts relevés. Selon les décisions judiciaires, l’annulation d’une promesse d’achat n’est pas automatique, et les critères permettant une telle rétractation sont stricts. La question essentielle est de savoir si les défauts identifiés lors de l’inspection sont suffisamment graves pour affecter la valeur de la propriété ou en augmenter les dépenses de manière significative.
Quand un défaut est-il suffisant pour annuler une promesse d’achat?
Un défaut ou un problème révélé par une inspection ne donne pas toujours droit à l’annulation de la promesse d’achat. Pour qu’un acheteur puisse légitimement se retirer, le facteur invoqué doit avoir la capacité de réduire de manière significative la valeur du bien ou d’augmenter les dépenses futures liées à son entretien ou à sa réparation. Le simple fait qu’un défaut soit constaté ne suffit pas; celui-ci doit être assez important pour entraîner une baisse du prix de la propriété ou une augmentation des coûts d’entretien.
L’ampleur des vices permettant l’annulation d’une promesse d’achat se rapproche de celle des vices cachés tels que définis par l’article 1726 du Code civil du Québec. Ce dernier prévoit que les vices qui affectent un bien doivent en diminuer tellement l’utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’aurait pas payé le prix convenu, s’il en avait eu connaissance. Ainsi, dans le cadre d’une promesse d’achat, si les défauts identifiés par une inspection sont suffisamment graves pour modifier la décision d’achat ou justifier une diminution du prix de vente, l’acheteur peut valablement se rétracter.
La promesse d’achat : un contrat ferme mais conditionnel
La promesse d’achat est un contrat qui engage l’acheteur et le vendeur à conclure la transaction selon les termes convenus. Toutefois, elle inclut souvent une clause d’inspection qui permet à l’acheteur de se retirer si l’inspection révèle des défauts graves. Mais attention, cette possibilité n’est pas automatique. Les tribunaux exigent que les défauts relevés soient suffisamment importants pour justifier une annulation, car une simple inquiétude ou un défaut mineur ne suffit pas.
Lefrançois c. Kottaras : Le cas des défauts mineurs
Dans l’affaire Lefrançois c. Kottaras, les acheteurs avaient tenté de se retirer d’une promesse d’achat en invoquant des infiltrations d’eau et des fissures dans les fondations d’une maison ancestrale. Cependant, le tribunal a jugé que ces défauts n’étaient pas suffisamment significatifs pour justifier l’annulation de la promesse. Bien que ces problèmes aient été mentionnés dans le rapport d’inspection, le tribunal a estimé qu’ils relevaient de l’usure normale d’une maison ancienne et n’avaient pas d’impact substantiel sur la valeur du bien.
Le tribunal a souligné que pour qu’un défaut donne droit à l’annulation, il doit affecter la propriété de manière significative, en diminuant sa valeur ou en augmentant les dépenses futures. En l’absence de tels critères, les acheteurs ont été condamnés à verser 10 000 $ en dommages-intérêts au vendeur pour avoir rompu leur engagement sans motif valable .
Plante c. Secher : Une rétractation justifiée
Dans l’affaire Plante c. Secher, les acheteurs ont pu valablement se retirer de la promesse d’achat. Lors de l’inspection, ils ont découvert des infiltrations d’eau persistantes autour de la cheminée, malgré une déclaration antérieure du vendeur affirmant que le problème avait été résolu. De plus, l’inspection a révélé d’autres anomalies importantes, telles que des problèmes d’humidité anormale, l’absence de ventilation et des circuits électriques non protégés.
Le tribunal a jugé que ces défauts étaient suffisamment graves pour justifier l’annulation de la promesse d’achat, car ils affectaient de manière significative la valeur de la propriété et auraient nécessité des travaux coûteux. Par conséquent, l’acheteur a pu se retirer sans devoir verser de dommages-intérêts, la demande du vendeur étant rejetée.
Simoneau c. Bisson : L’importance des preuves concrètes
Dans Simoneau c. Bisson, les acheteurs ont découvert lors de l’inspection des défauts mineurs, tels que l’absence de ventilateur dans la salle de bain et le manque de garde-robe dans une chambre du sous-sol. Ils ont tenté de se retirer de la promesse d’achat, mais le tribunal a conclu que ces défauts n’étaient pas suffisamment graves pour justifier une rétractation.
Le tribunal a insisté sur le fait que pour qu’une rétractation soit justifiée, les défauts identifiés doivent avoir un impact significatif sur la valeur ou les dépenses liées à la propriété. De plus, les acheteurs doivent fournir des preuves concrètes, comme des devis ou des estimations de coûts, pour appuyer leur demande. Dans ce cas, les acheteurs n’ont pas réussi à démontrer que les défauts affectaient substantiellement la valeur de la propriété, et ils ont été condamnés à verser 87 000$ en dommages-intérêts à la venderesse .
Les critères objectifs pour une rétractation valide
Les décisions judiciaires québécoises montrent que les rétractations basées sur une clause d’inspection doivent répondre à des critères stricts. Voici les principaux éléments à retenir :
- Importance des défauts : Seuls les défauts graves ou structurels peuvent justifier une rétractation. Les défauts mineurs ou d’ordre esthétique ne suffisent pas.
- Preuves concrètes : L’acheteur doit fournir des preuves tangibles, telles que des devis ou des expertises, pour démontrer que les défauts affectent de manière significative la valeur ou les dépenses liées à la propriété.
- Norme objective : L’évaluation de la gravité des défauts doit être faite de manière objective. Ce n’est pas la perception subjective de l’acheteur qui prime, mais l’impact réel des défauts sur la propriété.
- Impact sur la valeur ou les dépenses : Les défauts doivent réduire de façon significative la valeur de la propriété ou augmenter substantiellement les dépenses liées à l’entretien ou à la réparation du bien.
Conclusion : Que faut-il retenir avant de se rétracter d’une promesse d’achat?
Avant de tenter de se rétracter d’une promesse d’achat, il est crucial de bien comprendre que seuls les défauts significatifs permettent d’annuler légalement une transaction. Les acheteurs doivent apporter des preuves solides que les défauts constatés lors de l’inspection affectent substantiellement la valeur de la propriété ou les dépenses à venir.
Les affaires analysées montrent que les rétractations abusives, fondées sur des défauts mineurs ou non prouvés, sont susceptibles de conduire à des condamnations en dommages-intérêts. Les tribunaux québécois insistent sur le fait que la promesse d’achat est un contrat sérieux, et qu’une rétractation n’est possible que lorsque des défauts importants sont démontrés de manière objective et documentée.